Nur wenige Wirtschaftsereignisse haben so viel Aufmerksamkeit wie die politischen Treffen der Federal Reserve. Jeder möchte wissen, ob und wann die Fed die Zinssätze nach einem beispiellosen Zero-bound-Regime endlich anheben wird und welche potenziellen Folgen das haben könnte. Der Wohnungsmarkt ist besonders interessant, weil zum Teil die Wohnungsverkäufe so stark vom Zinsniveau abhängen, und zum Teil, weil der Zusammenbruch des Wohnimmobilienmarkts die letzte große Rezession ausgelöst hat.

Direkt oder indirekt betrifft eine Zinserhöhung jeden mit einer Hypothek. Dies ist am offensichtlichsten für diejenigen, die variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs) haben, da ihre monatlichen Zinszahlungen sofort steigen werden.

Die Federal Funds Rate liegt seit 2008 bei oder nahe bei 0, was zu rekordtiefen Hypothekenzinsen in den Vereinigten Staaten führt. Zwischen Mitte 2014 und Mitte 2015 wurde der durchschnittliche 30-jährige Festkredit für weniger als 4% beglichen. Hauskäufer haben noch nie Kredit für diese lange Zeit so billig gesehen, und viele aktuelle Hausbesitzer konnten sich zu attraktiven neuen Raten refinanzieren.

Steigende Zinssätze würden den Niedrigzins-Hypothekenmarkt, der Käufer und Verkäufer betrifft, kompromittieren, wenn auch auf unterschiedliche Weise. Als allgemeine Regel können Käufer es sich leisten, in einem teureren Bereich von Häusern zu kaufen, wenn die Zinsen niedrig sind, weil ihre monatlichen Zinszahlungen reduziert werden. Wenn die Zinsen steigen, werden die Käufer zumindest anfänglich aus den teuren Märkten verdrängt. Wenn zu viele Käufer aus einem Markt herausgerechnet werden, dürften die Briefkurse fallen.

Wie Zinsanhebungen stattfinden

Moderne Zentralbanken, einschließlich der Federal Reserve, beeinflussen die Zinssätze, indem sie die Geldmenge verändern, die in der Wirtschaft zirkuliert. Dies geschieht normalerweise durch den Kauf oder Verkauf von US-Treasurys, die den Basissatz auf den Kapitalmärkten bilden.

Nehmen wir an, die Fed will die Zinsen in der Wirtschaft anheben. Mit Hilfe des Finanzministeriums verkauft die Federal Reserve Treasurys auf dem Markt. Investoren (vor allem Banken, Regierungen und andere große Institutionen) kaufen diese Treasurys mit Bargeld, und das Bargeld steht nur auf der Bilanz der Fed.

Barmittel in der Fed-Bilanz zirkulieren nicht mehr in der Wirtschaft, wodurch die Geldmenge effektiv reduziert wird. Mehr Treasurys sind auf dem Markt, die um Verkäufer kämpfen, und es gibt weniger Bargeld, um den Preis dieser Treasurys zu erhöhen. Beide Faktoren unterdrücken die Treasury-Preise, wodurch sich ihre Rendite erhöht. (Denken Sie daran, dass Treasurys und andere Anleihen höhere Renditen zu niedrigeren Preisen erzielen, weil die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Rücknahmepreis größer ist.)

Schatzanweisungen sind der sicherste Weg, um eine Rendite auf dem Markt zu erzielen, daher alle anderen Produkte - einschließlich Hypotheken - müssen zusätzliche Rendite hinzufügen, um Investoren und Kreditgeber von Treasurys zu locken.Wenn die Renditen von Treasurys steigen, steigen auch andere Raten in der Wirtschaft.

Steigende Zinssätze und Fremdkapitalkosten

Zinserhöhungen machen Kreditaufnahmen teurer, und Eigenheimkäufer nutzen für praktisch alle Eigenheimkäufe Hypothekenkredite. Hypotheken neigen dazu, einen Multidecade-Ausblick zu haben, so dass die Kreditgeber wahrscheinlich beginnen werden, die Zinsen anzuheben, bevor die Fed dies tut; schließlich wissen Kreditgeber, dass eine Zinserhöhung schließlich kommt.

Selbst ein halber Prozentpunkt macht im Laufe der Zeit einen großen Unterschied. Angenommen, ein Käufer nimmt ein Darlehen von 250.000 $ über 30 Jahre zu einem Preis von 3.92% auf (ungefähr der durchschnittliche Marktkurs im September 2015); seine monatliche Zahlung sollte sich auf etwa $ 1.182 belaufen, und die Gesamtkosten seiner Hypothek werden voraussichtlich bei $ 425.000 liegen.

Ändern Sie den Zinssatz auf 4. 42%, und der monatliche Betrag bewegt sich zu $ 1, 255. Dies scheint nicht viel, aber die Gesamtkosten der Hypothek übersteigen jetzt $ 451, 000 - ein $ 26, 000 erhöhen.

Steigende Zinssätze und Hauspreise

Es ist klar, dass eine Zinserhöhung der Fed die Finanzierung verteuern wird, aber es ist weniger klar, wie sich dies auf die Immobilienpreise auswirken wird.

Es gibt keine strenge historische Korrelation zwischen Eigenheimpreisen und Zinserhöhungen. Es besteht eine weitaus bessere Korrelation zwischen den Hauspreisen und dem Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP). Die Nachfrage nach neuen Wohnungen wächst tendenziell, wenn die Wirtschaft brummt.

Ein steigender Zinssatz kann in beide Richtungen zerbrechen. Viele Prognostiker sind besorgt, dass ein steigender Zinssatz eine instabile Wirtschaft erschüttern wird, was die Nachfrage nach Eigenheimkäufen drücken sollte. Kombinieren Sie dies mit strengeren Finanzierungsbedingungen, und es ist leicht zu erraten, dass die Immobilienpreise zurückgehen sollten.

Seit Mitte der achtziger Jahre ist jedoch ein steigender Zinssatz in der Regel mit einer gesünderen Wirtschaft einhergegangen. Dies bedeutet mehr Käufer auf dem Markt, mehr Häuser und höhere Preise.

Aufstrebende Hauskäufer sollten im Hinblick auf die Fed-Politik nicht überdenken. Selbst wenn die Zinssätze moderat steigen - die meisten erwarten Ende 2015 oder Anfang 2016 einen Anstieg um einen Viertelpunkt - werden die Finanzierungskosten nahe an historischen Tiefstständen liegen. Natürlich gibt es viele andere wichtige Überlegungen, wie zum Beispiel das Einkommen eines Käufers oder ob sich das Haus in einer guten Nachbarschaft befindet. Eine kleine Zinserhöhung sollte letztlich nur einen bescheidenen Einfluss auf die Kaufentscheidung haben.

Fazit

Die durchschnittliche 30-jährige Festhypothek betrug im August 2015 laut Freddie Mac 3,91%. Dies liegt über den Rekordtiefs Ende 2012 von 3,35%, aber immer noch weit unter dem historischen Niveau. Bedenken Sie, dass die durchschnittliche Rate 4.69% im Jahr 2010, 5. 87% im Jahr 2005, 8. 05% im Jahr 2000 und 13. 74% im Jahr 1980 war.

Wenn ein Eigenheimkäufer in einem teuren, boomenden Immobilienmarkt sucht , wie San Diego, Denver, Dallas oder San Francisco, könnte es einen Anstoß geben, eine niedrigere Rate zu sichern, bevor die Fed einen höheren Zinssatz anstrebt.

Steigende Zinsen machen langfristig einen größeren Unterschied (25 und 30 Jahre), haben aber nur einen geringen monatlichen Einfluss. Wenn es für einen aufstrebenden Käufer unwahrscheinlich ist, länger in einem Haus zu bleiben, nehmen die Zinssätze eine viel geringere Bedeutung an.

Steigende Zinssätze verringern die Wahrscheinlichkeit, dass eine weitere Immobilienblase platzt, wie 2007. Auf lange Sicht ist es für Hausbesitzer sicherer, ein stabiles, steigendes Zinsumfeld zu haben. Es ist schwierig, die wirtschaftlichen Auswirkungen einer Fed-Zinserhöhung vorherzusagen, aber die Geschichte zeigt, dass bei niedrigen Zinssätzen Vermögensblasen entstehen und nicht umgekehrt.