Hauskäufer, die beabsichtigen, einen Hauskauf mit einem Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) zu finanzieren, können überrascht sein zu erfahren, dass sie keine bestimmte Immobilie erwerben dürfen, weil sie die Anforderungen der FHA nicht erfüllt. .. Warum bestehen diese Anforderungen, was sind sie und können sie behoben werden, damit die Käufer die Häuser kaufen können, die sie wollen? (Weitere Informationen finden Sie unter Understanding FHA Home Loans .)

TUTORIAL: Hypothekengrundlagen

Warum die FHA Mindesteigentumsstandards festlegt

Wenn ein Eigenheimkäufer eine Hypothek erhält, dient die Immobilie als Sicherheit. Mit anderen Worten, wenn der Kreditnehmer aufhört, die Hypothekenzahlungen zu leisten, wird der Kreditgeber schließlich den Kreditnehmer ausschließen und das Haus in Besitz nehmen. Der Verleiher wird dann das Haus verkaufen, um so viel Geld wie möglich zurück zu bekommen. (Um mehr über diesen Prozess zu erfahren, siehe Die 6 Phasen einer Abschottung .)

Das Erfordernis, dass die Immobilie Mindeststandards erfüllt, schützt den Kreditgeber. Es bedeutet, dass das Eigentum einfacher zu verkaufen sein und einen höheren Preis befehlen sollte, wenn der kreditgebende Stelle ausschließen muss. Zur gleichen Zeit ist ein Kreditnehmer eher in einem Haus zu bleiben, das Mindeststandards erfüllt, weil er oder sie nicht von Anfang an mit teuren Reparaturrechnungen belastet werden. Außerdem werden sich die Kreditnehmer in schwierigen finanziellen Zeiten stärker um Zahlungen bemühen, wenn das Heim ein angenehmer Wohnort ist.

Mindesteigentumsstandards - Was sind sie?

Nach Angaben des US-Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) verlangt die FHA, dass die mit ihren Kreditprodukten finanzierten Immobilien folgende Mindeststandards erfüllen:

• Sicherheit: Das Heim soll die Gesundheit und Sicherheit schützen der Insassen.
• Sicherheit: Das Haus sollte die Sicherheit der Immobilie schützen (wie im vorherigen Abschnitt erklärt).
• Korrektheit: Die Eigenschaft sollte keine physischen Mängel oder Bedingungen aufweisen, die ihre strukturelle Integrität beeinträchtigen.

Es beschreibt dann die Bedingungen, die die Immobilie erfüllen muss, um diese Anforderungen zu erfüllen. Ein Sachverständiger wird den Zustand der Immobilie während der geforderten Objektbewertung beobachten und die Ergebnisse auf dem Beurteilungsformular der FHA berichten. (Immobiliengutachten sind eine der vielen Anforderungen, die Käufer erfüllen, bevor sie sich auf ein Geschäft einlassen. Weitere Informationen finden Sie unter Immobilienangebote, die durchfallen .)

Bei Einfamilienhäusern muss der Gutachter ein Formular namens "Uniform Residential Appraisal Report". Das Formular fordert den Gutachter auf, die grundlegenden Merkmale der Immobilie zu beschreiben, z. B. die Anzahl der Geschichten, das Baujahr, die Quadratmeterzahl, die Anzahl der Zimmer und den Standort. Außerdem muss der Sachverständige den Zustand des Grundstücks beschreiben (einschließlich notwendiger Reparaturen, Verfall, Renovierung, Umbau usw.).) "und fragt:" Gibt es physische Defizite oder widrige Bedingungen, die die Lebensfähigkeit, Solidität oder strukturelle Integrität des Eigentums beeinflussen? "Die Wohneinheit Einheit Beurteilung Form ist ähnlich, hat aber eigentumsrechtliche Fragen zu den öffentlichen Bereichen, Hausbesitzerverband, Anzahl von Wohneigentumseinheiten usw. (Siehe auch: Was Sie über Hausgutachten wissen sollten.)

Das FHA erfordert keine Reparatur von kosmetischen oder geringfügigen Mängeln, verspäteter Wartung und normaler Abnutzung, wenn sie beeinträchtigen die Sicherheit, die Unversehrtheit oder die Unversehrtheit des Hauses nicht Die FHA sagt, dass Beispiele solcher Probleme die folgenden beinhalten, aber nicht darauf beschränkt sind:

• Fehlende Handläufe
• Geknackte oder beschädigte Ausgangstüren, die anderweitig bedienbar sind > Gebrochene Fensterscheibe
• Defekte Farbflächen in Häusern, die nach 1978 gebaut wurden
• Geringe Wasserlecks (z. B. undichte Wasserhähne)
• Defekte Bodenbeschaffenheit oder -beläge (Abnutzung durch die Oberfläche, schlecht verschmutzter Teppichboden)
• vorheriger (nicht aktiv) Holzzerstörende Insekten- / Organismusschäden, wenn keine Anzeichen von nicht reparierten Strukturschäden vorliegen
• Verfaulte oder abgenutzte Arbeitsplatten
• Beschädigter Gips, Rigips oder andere Wand- und Deckenmaterialien in Häusern, die nach 1978 gebaut wurden
• Schlechte Verarbeitung
• Stolperfallen (rissige oder teilweise wogende Bürgersteige, schlecht verlegter Teppichboden)
• Kriechkeller mit Fremdkörpern und Müll
• Mangel an wettergeschützten Trassen
• Es gibt viele Bereiche, in denen die FHA Probleme hat behoben werden, damit der Verkauf abgeschlossen werden kann. Hier sind einige der häufigsten Probleme, mit denen Hauskäufer konfrontiert sind. (Wenn Sie ein Haus kaufen, lesen Sie die

Top-Tipps für Erstkäufer .) Elektrisch und Heizung

Das Elektrogehäuse sollte keine ausgefransten oder freiliegenden Drähte haben.

• Alle Wohnräume müssen über eine funktionierende Wärmequelle verfügen (außer in einigen ausgewählten Städten mit milden Wintern).
• Dächer und Dachböden

Die Dachdeckung muss die Feuchtigkeit fernhalten.

• Die Dachdeckung muss mindestens zwei weitere Jahre dauern.
• Der Gutachter muss den Dachboden auf Hinweise auf mögliche Dachprobleme prüfen.
• Das Dach darf nicht mehr als drei Dachschichten haben.
• Wenn bei der Inspektion die Notwendigkeit von Dachreparaturen festgestellt wird und das Dach bereits drei oder mehr Dachschichten aufweist, benötigt die FHA ein neues Dach.
• Warmwasserbereiter

Der Warmwasserbereiter muss den örtlichen Bauvorschriften entsprechen und muss mit dem Grundstück befördert werden.

Gefahren und Belästigungen

Eine Reihe von Bedingungen fallen unter diese Kategorie. Dazu gehören unter anderem:

Kontaminierter Boden

• Nähe zu einer Sondermülldeponie
• Öl- und Gasbrunnen auf dem Grundstück
• Starker Verkehr
• Flughafenlärm und -gefahren
• Andere Quellen von übermäßigem Lärm
• Nähe zu etwas, das explodieren könnte, wie zum Beispiel eine Hochdruck-Erdölleitung
• Nähe zu Hochspannungsleitungen
• Nähe zu einem Radio- oder Fernsehturm
• Eigentum Zugang < Die Unterkunft muss Fußgängern und Fahrzeugen einen sicheren und ausreichenden Zugang bieten, und die Straße muss eine wetterfeste Oberfläche haben, so dass Rettungsfahrzeuge bei jedem Wetter Zugang zur Unterkunft haben.

Statische Korrektheit

Alle mangelhaften baulichen Gegebenheiten und alle anderen Bedingungen, die zu künftigen Bauschäden führen könnten, müssen beseitigt werden, bevor die Immobilie verkauft werden kann. Dazu gehören fehlerhafte Konstruktion, übermäßige Feuchtigkeit, Leckage, Zerfall, Termitenschäden und fortlaufende Besiedlung. (Für weitere Tipps zum Kauf eines Hauses, lesen Sie

10 Worst First-Time Homebuyer Fehler

.) Asbest Wenn ein Bereich des Hauses Asbest enthält, der beschädigt oder beschädigt scheint, ist die FHA erfordert eine weitere Inspektion durch einen Asbest-Profi.

Badezimmer

Das Haus muss über Toilette, Waschbecken und Dusche verfügen. (Das mag dumm klingen, aber man wäre überrascht, was die Leute mitnehmen, wenn sie ausgeschlossen werden.)

Appliances

Anekdotische Belege legen nahe, dass die FHA verlangt, dass Küchengeräte funktionstüchtig sind, insbesondere funktionierende Küchengeräte. Herd. In den FHA-Dokumenten werden jedoch keine Anforderungen bezüglich der Geräte erwähnt.

Dies ist keine vollständige Liste. Weitere Informationen finden Sie im Referenzhandbuch für das Wohneigentum des Ministeriums für Wohnungswesen und Stadtentwicklung.

Homebuyer Remedies für Immobilien unterhalb von Mindeststandards

Was ist ein Eigenheimkäufer zu tun, wenn er oder sie sich in eine Immobilie verliebt, die eines dieser potenziellen Deal-Tötungs-Probleme hat?

Der erste Schritt sollte die Zusammenarbeit mit dem Verkäufer sein. Bitten Sie den Verkäufer, die erforderlichen Reparaturen durchzuführen. Wenn der Verkäufer es sich nicht leisten kann, irgendwelche Reparaturen durchzuführen, kann vielleicht der Kaufpreis erhöht werden, so dass die Verkäufer ihr Geld bei Abschluss zurückbekommen. Normalerweise arbeiten die Dinge andersherum - wenn eine Immobilie erhebliche Probleme hat, werden die Käufer einen niedrigeren Preis verlangen, um dies auszugleichen. Wenn die Immobilie jedoch bereits unter dem Marktpreis notiert ist oder wenn der Käufer sie schlecht genug haben möchte, könnte es eine Option sein, den Preis anzuheben, um die Reparaturen abzuschließen und die Transaktion zu beenden.

Wenn der Verkäufer die Bank ist, ist er möglicherweise nicht bereit, Reparaturen vorzunehmen. In diesem Fall ist der Deal tot. Das Eigentum wird zu einem Barkäufer oder einem Nicht-FHA Käufer gehen müssen, dessen Verleiher ihnen erlauben werden, die Eigenschaft im gegenwärtigen Zustand zu kaufen. (Siehe auch:

7 Dinge, die man über FHA Home Loans

wissen sollte.) Viele Hauskäufer müssen einfach weiter suchen, bis sie eine bessere Immobilie finden, die FHA-Standards erfüllt. Dies kann frustrierend sein, insbesondere für Käufer mit begrenzten Mitteln und begrenzten Objekten in ihrer Preisklasse. Leider ist es manchmal die einzige Lösung. Einige Eigenheimkäufer können möglicherweise für ein anderes Kreditprodukt zugelassen werden. Ein nicht-FHA Darlehen kann mehr Spielraum zur Verfügung stellen, auf welcher Bedingung die Eigenschaft in sein kann, aber der Verleiher hat noch seine eigenen Anforderungen, also ist dieses keine Garantie. Eine weitere Option ist die Beantragung eines FHA 203 (k) Darlehens, das den Kauf eines Fixierer-Oberteils mit erheblichen Problemen ermöglicht. (Erfahren Sie mehr in

Eine Einführung in die FHA 203 (k) Darlehen

und Beantragung eines FHA 203 (k) Darlehens .) Fazit FHA-Darlehen machen es leichter für Kreditnehmer, um sich für eine Hypothek zu qualifizieren, aber sie machen es nicht unbedingt einfacher, eine Immobilie zu kaufen.FHA-Kreditnehmer, die wissen, was sie beim Einkaufen erwarten können, können ihre Suche auf Immobilien beschränken, die wahrscheinlich den FHA-Richtlinien entsprechen, oder zumindest vermeiden, dass ihre Herzen auf ein Fixierer-oberes Eigentum gesetzt werden, bevor sie bewertet werden. (Lesen Sie zum diesbezüglichen Lesen

Kauf eines abgeschotteten Hauses

.)