Wenn Sie eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) aufnehmen, dauert die so genannte Ziehungsperiode in der Regel zehn Jahre. Während dieser Zeit können Sie Geld nach Bedarf ausleihen und geringe Zinsen nur für das leisten, was Sie ausgeliehen haben. Viele Hausbesitzer tun genau das, weil es kurzfristig weniger steckt. Nach Ablauf der Ziehungsfrist können Sie jedoch nicht mehr von Ihrer Linie ausleihen, und Sie müssen während der so genannten Rückzahlungsperiode, die in der Regel 20 Jahre beträgt, vollständig abgeschriebene Zins- und Tilgungszahlungen vornehmen. Das bedeutet, dass Ihre monatlichen Zahlungen erheblich höher sein können als während der Ziehungsperiode, und viele Hauseigentümer sind am Ende mit einem Zahlungsschock konfrontiert. Eine Möglichkeit, das Zahlungsschockproblem zu lösen, besteht darin, Ihre HELOC zu refinanzieren, und es gibt mehrere Möglichkeiten, dies zu tun. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie sich qualifizieren können, welche Optionen Sie haben und welche Vor- und Nachteile Sie haben. (Wenn Sie einen regulären Home-Equity-Kredit refinanzieren müssen, finden Sie unter Refinanzierung Ihres Home-Equity-Darlehens: Ein Leitfaden zum Thema .)

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Zur Refinanzierung qualifizieren Ihre HELOC

Die Refinanzierung einer HELOC ist vergleichbar mit dem Abschluss oder der Refinanzierung einer ersten Hypothek. Sie müssen sich auf der Grundlage Ihrer Einnahmen, Ausgaben, Schulden und Vermögenswerte qualifizieren, was bedeutet, dass Sie Dokumente wie Gehaltsabrechnungen, W2-Formulare, Steuererklärungen, Hypothekenauszüge, Lichtbildausweise, Versicherungsnachweise und andere Dokumente, die der Versicherer für erforderlich hält, bereitstellen. Um die niedrigsten Zinssätze zu erhalten, müssen Sie eine ausgezeichnete FICO-Punktzahl haben: irgendwo zwischen 740 und 850. Sie könnten sich mit einer Punktzahl von nur 620 qualifizieren, aber Sie zahlen mehr als das Doppelte des Zinssatzes von jemandem mit einer ausgezeichneten Punktzahl, und Sie haben vielleicht eine schwerere Zeit, einen Kreditgeber zu finden, der mit Ihnen zusammenarbeitet. (Weitere Informationen finden Sie unter Die 5 größten Faktoren, die sich auf Ihre Gutschrift auswirken .)

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Sie müssen auch genügend Eigenkapital in Ihrem Haus haben, nachdem Sie das neue Darlehen herausgenommen haben, um die Richtlinien des Darlehensgebers für kombiniertes Darlehen zum Wert zu treffen. Einige Kreditgeber werden Hausbesitzer mit ausgezeichneten Kredit aufnehmen bis zu 100% des Wertes ihres Hauses, aber es ist üblich, nur 80% bis 90% zu leihen. Hier ist ein Beispiel, wie dies bestimmt wird:

Eigenschaftswert: $ 300, 000

Ersthypothekensaldo: $ 190, 000

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HELOC-Saldo: $ 50, 000

Gesamtbetrag der aufgenommenen Kredite: $ 240, 000

Kombinierter Kredit zum Wert: 80%

Eigenkapital des Eigennutzers: 20%

In diesem Fall Sie nur Ihr bestehendes HELOC-Guthaben refinanzieren wollen und nicht mehr ausleihen wollen, sollten Sie in der Lage sein, einen Kreditgeber zu finden, der mit Ihnen zusammenarbeiten wird, besonders wenn Sie gute Kredite haben. Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto niedriger wird Ihr Zinssatz sein.

Optionen für die Refinanzierung

Es gibt vier Möglichkeiten, Ihre Eigenkapitalbindungslinie zu refinanzieren.Hier sind Ihre Optionen und die Vor- und Nachteile von jedem.

1. Fordern Sie eine Darlehensänderung an

So funktioniert es: Wenden Sie sich an Ihren Kreditgeber und erklären Sie ihm, dass Sie Probleme haben werden, Ihre Zahlungen zu leisten, wenn die Zeichnungsfrist endet. Fragen Sie, ob der Kreditgeber mit Ihnen zusammenarbeiten kann, um die Darlehensbedingungen so zu ändern, dass Ihre monatlichen Zahlungen erschwinglich werden, damit Sie nicht in Zahlungsverzug geraten. Die Bank of America zum Beispiel hat ein Home-Equity-Programm, das qualifizierten Hausbesitzern eine längere Laufzeit, einen niedrigeren Zinssatz oder beides gewährt, wenn sie eine finanzielle Notlage wie Einkommensverlust oder Scheidung erlebt haben.

Vorteile: Darlehensänderung kann die einzige Option sein, wenn Sie unter Wasser sind. Aber bevor Sie für einen gehen, sehen Sie, ob Sie für irgendwelche Bundes- oder Staatsunterstützungsprogramme für kämpfende Eigenheimbesitzer qualifizieren, wie das Heim Affordable Second Lien Änderungsprogramm oder eine FHA Short Refinance.

Contra: Kreditgeber sind nicht verpflichtet, Ihr Darlehen zu ändern, daher steht Ihnen diese Option möglicherweise nicht zur Verfügung. Wenn dies der Fall ist, müssen Sie nachweisen, dass Sie das geänderte Darlehen zurückzahlen können.

2. Öffne eine neue HELOC

Wie es funktioniert: Du triffst die Dose die Straße runter, indem du mit einer neuen Ziehperiode und einer neuen Zins-Rückzahlungsperiode beginnst.

Pros: Es kauft Ihnen etwas Zeit, um Ihre finanzielle Situation zu verbessern, wenn Sie Schwierigkeiten haben, über die Runden zu kommen, und Sie nicht auf Ihr bestehendes Darlehen verzichten wollen.

Nachteile: Sie müssen Ihr Darlehen eines Tages zurückzahlen. Je länger Sie die Rückzahlung verschieben, desto mehr Zinsen schulden Sie und desto höher werden Ihre vollständig amortisierten Kapital- und Zinszahlungen jeden Monat sein. Wenn Sie eine neue Ziehungsperiode eingeben, können Sie die Ausleihe problemlos fortsetzen. Wenn Sie sich refinanzieren, weil Sie sich Sorgen um die Rückzahlung Ihrer bestehenden HELOC machen, ist das Letzte, was Sie tun möchten, zu Ihrer Schuld hinzufügen. Wie Sie bereits gesehen haben, ist es schwer zu wissen, wie hoch Ihre gesamten Kreditkosten oder Ihre monatlichen Zahlungen mit einem HELOC sein werden, da Sie hier und da ein wenig Kredite aufnehmen und der Zinssatz schwanken kann. Wenn die Tilgungsperiode Ihrer neuen HELOC weiter ansteigt, könnten die Zinssätze höher sein als heute, wodurch diese monatlichen Zahlungen noch größer werden. (Weitere Informationen finden Sie unter Wie HELOCs Sie verletzen können .)

3. Holen Sie sich ein neues Home-Equity-Darlehen

So funktioniert es : Sie verwandeln Ihr variabel verzinsliches HELOC-Guthaben in ein festverzinsliches Home-Equity-Darlehen. Sie können so lange wie 20 oder 30 Jahre dauern, um Ihr Guthaben abzuzahlen.

Pros: Sie beenden den Zyklus der kontinuierlichen Kreditaufnahme, indem Sie einen Pauschalbetrag abheben, um Ihren HELOC abzuzahlen, und Sie erhalten einen festen Zinssatz mit stabilen monatlichen Zahlungen. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre langfristigen Finanzierungskosten kennen und in den langfristigen Finanzplan Ihres Haushalts einfließen lassen.

Contra: Einige Kreditgeber haben aufgehört, Wohnungsbaudarlehen anzubieten, sodass das Einkaufen in der Umgebung mehr Aufwand in Anspruch nehmen wird als die Suche nach einem HELOC. Nichtsdestotrotz sind sie verfügbar, vor allem, wenn Sie bereit sind, über die größten Banken hinauszublicken - was Sie tun sollten, weil große Finanzinstitute nicht unbedingt die besten Kurse oder den kompetentesten Kundenservice haben.Denken Sie auch daran, dass je länger Ihre Laufzeit ist, desto niedriger werden Ihre monatlichen Zahlungen sein, aber desto mehr Zinsen werden Sie zahlen.

4. Refinanzieren Sie den Saldo in eine neue erste Hypothek

Wie es funktioniert: Anstatt nur Ihre HELOC zu refinanzieren, refinanzieren Sie sowohl Ihre HELOC als auch Ihre erste Hypothek in ein Darlehen: eine neue erste Hypothek.

Pros: Sie können die niedrigsten verfügbaren Zinssätze erhalten. First-Hypothekenzinsen sind in der Regel niedriger als Eigenheimkredite, weil, wenn Sie auf Ihre Hauszahlungen in Verzug geraten, Ihre erste Hypothek Kreditgeber auf den Erlösen aus dem Verkauf Ihres abgeschotteten Hauses hatte. In einem Markt, in dem die HELOC-Zinssätze bei 4,75% liegen und die Zinsen für Wohneigentumsdarlehen bei 5,23% liegen, könnten 30-jährige feste Ersthypothekensätze 4,9% und 15-jährige feste Hypothekenzinsen betragen. könnte 3. 31% sein. Vorausgesetzt, Sie refinanzieren sich mit einer festen ersten Hypothek, erhalten Sie auch die Stabilität der gleichen monatlichen Zahlungen und wissen Ihre gesamten Kreditkosten vor, genau wie Sie mit der oben gezeigten Home-Equity-Darlehen Option.

Contra: Der Abschluss einer ersten Hypothek kann bedeuten, deutlich höhere Abschlusskosten zu zahlen, als wenn Sie sich in ein neues HELOC- oder Home-Equity-Darlehen refinanzieren würden.

The Bottom Line

Möglicherweise können Sie günstigere monatliche Zahlungen für Ihre HELOC durch eine Darlehensänderung, die Refinanzierung in eine neue HELOC, die Refinanzierung in einen Home-Equity-Kredit oder die Refinanzierung mit einer neuen ersten Hypothek erhalten. Erkunden Sie Ihre Optionen mit mehreren Kreditgebern, um zu sehen, welche Möglichkeit die beste Kombination aus kurzfristiger Erschwinglichkeit und den niedrigstmöglichen langfristigen Ausgaben und Abschlusskosten bietet. (Weitere Informationen finden Sie unter: Funktionsweise einer HELOC-Option mit fester Rate .)