Der Kauf eines Hauses mit einer Hypothek ist wahrscheinlich die größte finanzielle Transaktion, die Sie tätigen werden. Typischerweise wird eine Bank oder ein Hypothekenfinanzierer 80% des Wohnungspreises finanzieren, und Sie stimmen zu, ihn - mit Zinsen - über einen bestimmten Zeitraum zurückzuzahlen. Da Sie Kreditgeber, Zinssätze und Optionen vergleichen, ist es hilfreich zu verstehen, wie die Zinsen jeden Monat anfallen und bezahlt werden.

Wie Ihre monatliche Hypothekenzahlung berechnet wird

Einfach ausgedrückt: Sie zahlen jeden Monat einen Teil des Kapitals (den Betrag, den Sie geliehen haben) zuzüglich der für den Monat aufgelaufenen Zinsen zurück. Ihr Darlehensgeber verwendet eine Amortisationsformel, um einen Zahlungsplan zu erstellen, der jede Zahlung in Kapital und Zinsen unterteilt. Die Länge oder das Leben Ihres Darlehens bestimmt auch, wie viel Sie jeden Monat zahlen.

Das Ausdehnen von Zahlungen über mehrere Jahre (bis zu 30) führt in der Regel zu niedrigeren monatlichen Zahlungen. Je länger Sie Ihre Hypothek abbezahlen, desto höher sind die Gesamtkosten für Ihr Haus, da Sie für einen längeren Zeitraum Zinsen zahlen. Überzeugen Sie sich selbst, wie die Änderung Ihrer Hypothek die Kosten Ihres Hauses mit Hilfe des Hypothekenrechners von Investopedia verändern kann.

Zu ​​Beginn des Darlehens wird der Auftraggeber langsam ausgezahlt, da der Großteil der Zahlung für die Zahlung von Zinsen verwendet wird. Gegen Ende Ihres Darlehens wird sehr wenig von der Zahlung auf Zinsen angewendet, und das meiste davon wird für die Zahlung des Hauptbetrags verwendet. Online können Sie einen Amortisationsrechner verwenden, um zu verstehen, wie Zinsen zu Beginn eines Darlehens teurer sind.

Lernen der Begriffe: Feste Rate vs. Einstellbare Rate

Banken und Kreditgeber bieten in erster Linie zwei Arten von Krediten an:

Festkurs: Zinssatz ändert sich nicht.

Einstellbare Rate: Der Zinssatz ändert sich unter definierten Bedingungen. Manchmal als variabel verzinsliches oder hybrides Darlehen bezeichnet.

So funktionieren diese in einer Haushypothek:

Festhypothek: Die monatliche Zahlung bleibt während der Laufzeit dieses Darlehens gleich. Der Zinssatz ist gesperrt und ändert sich nicht. Kredite haben eine Laufzeit von 30 Jahren; kürzere Längen von 10, 15, 20 Jahren sind ebenfalls allgemein verfügbar. Kürzere Kredite werden größere monatliche Zahlungen haben, die durch niedrigere Zinssätze und niedrigere Gesamtkosten ausgeglichen werden.

Beispiel: Eine Festzinshypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren (360 Monatszahlungen) zu einem jährlichen Zinssatz von 4,5% hat eine monatliche Zahlung von ungefähr 1 013 USD. (Steuern, Versicherung , Escrow sind zusätzliche und nicht in dieser Figur enthalten.) Der jährliche Zinssatz ist in eine monatliche Rate wie folgt unterteilt: eine jährliche Rate von sagen wir, 4. 5% geteilt durch 12 entspricht einem monatlichen Zinssatz von 0.375%. Jeden Monat zahlen Sie 0. 375% Zinsen auf den Betrag, den Sie tatsächlich für das Haus schulden.

Ihre erste Zahlung in Höhe von $ 1, 013 (1 von 360) beträgt $ 750 für Zinsen und $ 263 für den Auftraggeber. Die zweite monatliche Zahlung, da der Auftraggeber ein wenig kleiner ist, wird etwas weniger Interesse aufbringen und etwas mehr des Auftraggebers wird ausgezahlt. Bei der Zahlung 359 wird der größte Teil der monatlichen Zahlung auf den Auftraggeber angewendet.

Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM): Da der Zinssatz nicht festgeschrieben ist, ändert sich die monatliche Zahlung für diese Art von Darlehen über die Laufzeit des Darlehens. Die meisten ARMs haben ein Limit oder eine Obergrenze dafür, wie stark der Zinssatz schwanken kann und wie oft der Zinssatz geändert werden kann. Wenn die Rate nach oben oder unten geht, berechnet der Verleiher Ihre Monatszahlung neu, damit Sie die gleichen Zahlungen leisten, bis die nächste Rate Anpassung stattfindet. Wenn die Zinsen steigen, steigt auch Ihre monatliche Zahlung. jede Zahlung gilt für Zinsen und Kapital in gleicher Weise wie eine Festhypothek über eine bestimmte Anzahl von Jahren. Kreditgeber bieten oft niedrigere Zinssätze für die ersten Jahre eines ARM an, aber danach ändern sich die Zinssätze häufig danach - so oft wie einmal im Jahr.

Der anfängliche Zinssatz eines ARM ist deutlich niedriger als der einer festverzinslichen Hypothek.

* ARMs können attraktiv sein, wenn Sie nur ein paar Jahre in Ihrem Haus bleiben wollen.

* Überlegen Sie, wie oft sich der Zinssatz anpassen wird. Beispiel: 5/1 Jahr ARM hat eine feste Rate für fünf Jahre, dann wird jedes Jahr der Zinssatz für den Rest der Leihfrist angepasst.

* ARMs geben an, wie Zinssätze festgelegt werden - sie können an verschiedene Finanzindizes wie einjährige US-Schatzwechsel gebunden werden. Bitten Sie Ihren Finanzplaner um Rat bei der Auswahl eines ARM mit dem stabilsten Zinssatz.

Beispiel: Eine $ 200, 000 5/1 Hypothek mit variablem Zinssatz für 30 Jahre (360 Monatszahlungen) beginnt mit einem jährlichen Zinssatz von 4% für fünf Jahre, und dann darf sich ändern durch. 25% jedes Jahr. Dieser ARM hat eine Zinsobergrenze von 12%. Der Zahlungsbetrag für die Monate 1 bis 60 beträgt jeweils 955 US-Dollar. Die Zahlung für 61 bis 72 beträgt 980 $. Die Zahlung für 73 bis 84 ist $ 1, 005. (Steuern, Versicherung, Treuhand sind zusätzliche und nicht in diesen Zahlen enthalten.) Sie können Ihre Kosten online für einen ARM berechnen.

Zinskredite, Regular und Jumbo

Eine dritte Option - in der Regel für wohlhabende Hauskäufer oder Personen mit unregelmäßigem Einkommen reserviert - ist eine Zins-Hypothek. Wie der Name schon sagt, bietet diese Art von Darlehen Ihnen die Möglichkeit, nur Zinsen für die ersten paar Jahre zu zahlen, und es ist attraktiv für erstmalige Hausbesitzer wegen der niedrigen Zahlungen während ihrer niedrigsten verdienten Jahre. Es kann auch die richtige Wahl sein, wenn Sie erwarten, das Haus für eine relativ kurze Zeit zu besitzen, und beabsichtigen, zu verkaufen, bevor die größere Auszahlung beginnt.

Eine Jumbo-Hypothek ist in der Regel für Beträge über das konforme Kreditlimit, derzeit $ 424, 100 für alle Staaten außer Hawaii und Alaska, wo es höher ist.Darüber hinaus beträgt in einigen föderal bezeichneten hochpreisigen Wohnungsmärkten wie New York City, Los Angeles und dem gesamten San Jose-San Francisco-Oakland Bereich die konforme Kreditlimite $ 636, 150.

Zins-nur Jumbo-Darlehen sind auch verfügbar, obwohl in der Regel für die Superreichen. Ähnlich wie ein ARM strukturiert, dauert der Zinszeitraum nur zehn Jahre. Danach passt sich die Rate jährlich an und die Zahlungen gehen in die Richtung der Tilgung. Zahlungen können zu diesem Zeitpunkt erheblich steigen. (Sie könnten daran interessiert sein, 5 riskante Hypothekentypen zu vermeiden.)

Andere Dinge, die Sie berücksichtigen müssen

* Übertragungsurkunde und andere Gebühren. Sie müssen für andere Artikel, die den Betrag Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung, wie z. B. Steuern, Versicherungen und Treuhandkosten, erheblich erhöhen, ein Budget einplanen. Diese Kosten sind nicht festgelegt und können schwanken. Ihr Darlehensgeber wird zusätzliche Kosten als Teil Ihrer Hypothek Vereinbarung auflisten.

* Sollten Sie jeden Monat etwas mehr bezahlen? Theoretisch ist es ein Weg, Ihr Haus schneller zu bewohnen, wenn Sie jeden Monat ein wenig mehr für die Reduzierung des Hauptgeschäfts zahlen. Finanzexperten empfehlen, dass ausstehende Schulden wie von Kreditkarten oder Studentendarlehen zuerst abbezahlt werden, Sparbücher gut finanziert werden und dann in Betracht ziehen, jeden Monat mehr zu zahlen.

* Zinsen sind Steuerabzüge. Wenn Sie Abzüge für Ihre jährliche Steuererklärung angeben, können Sie mit dem IRS Hypothekenzinszahlungen abziehen. Bei staatlichen Rückgaben variiert der Abzug. Erkundigen Sie sich bei einem Steuerberater nach einer speziellen Beratung bezüglich der Qualifikationsregeln. Für viele Hausbesitzer ist diese Hypothekenzinsenabzug eine der größten Abschreibungen, die sie jemals nutzen können.

The Bottom Line

Die nationale Politik begünstigt Hauskäufer über das Steuerkennzeichen, und für viele Familien ist der Kauf von Wohneigentum der beste Weg, um ein Vermögen als Ruhestandsei zu bauen. Auch wenn Sie von der Auszahlung der Refinanzierung absehen können, wird das Haus, das Sie im Alter von 30 Jahren mit einer 30-jährigen Festhypothek kaufen, vollständig ausgezahlt, wenn Sie das normale Renteneintrittsalter erreicht haben, was Ihnen einen günstigen Wohnort bietet. wenn Ihre Einnahmen sinken. Trotz der Turbulenzen nach dem Finanzcrash von 2008 und dem darauffolgenden Zusammenbruch der Immobilienblase sollten Sie in Ihrer langfristigen Finanzplanung auf Wohneigentum achten.

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