Der Hausumsatz ist auf dem höchsten Stand seit 2007, dank steigender Eigenheimpreise und der gestiegenen Verfügbarkeit von Finanzierungen. Darüber hinaus hilft ein begrenztes Wohnungsangebot den Flippern, jetzt höhere Gewinne zu erzielen, als sie es nach der Immobilienkrise hatten, als Zwangsvollstreckungen den Markt überfluteten.

Während das Kaufen, Fixieren und schnelle Weiterverkaufen von Immobilien lukrativ sein kann, braucht es viel mehr Geld, um ein Haus umzudrehen als einfach ein Haus zu kaufen, in dem Sie wohnen möchten. Sie brauchen nicht nur das Geld, um zum Haus zu werden. Eigentümer, Sie benötigen auch Renovierungs-Fonds plus Geld für Grundsteuern, Versorgungsunternehmen, Versicherungen und Darlehen Zinsen ab dem Tag, den der Verkauf durch die Reha-Arbeit und bis zu dem Tag, es verkauft sich abschließt. Kurzfristige Kapitalertragssteuersätze von 10% bis 39. 6%, abhängig von Ihrer Bundeseinkommensteuergrenze, werden in Gewinne kürzen, die Sie auf Immobilien verdienen, die Sie innerhalb eines Jahres oder weniger umdrehen.

Wenn Sie kein eigenes Geld für Investitionen haben, ist es nicht leicht, mit dem Umdrehen des Hauses zu beginnen. Das ist nicht 2005, als jeder, der einen Spiegel beschlagen könnte, eine Hypothek bekommen könnte. Sogar mit einer Anzahlung, zahlen Sie mehr, wenn Sie zur Finanzierung einer Flip leihen, als wenn Sie sich leihen, um eine primäre Residenz zu kaufen: Kreditgeber sehen Flip als riskanteres Angebot.

Darüber hinaus arbeiten viele Kreditgeber nicht mit unerfahrenen Flossen. Sie werden sehen wollen, dass Sie eine erfolgreiche Erfolgsbilanz haben, wenn Sie mindestens ein Haus umdrehen und keine Ausnahmen machen. Andere werden mit einem unerfahrenen Flipper arbeiten, aber höhere Gebühren berechnen, bis diese Person eine erfolgreiche Erfolgsbilanz entwickelt. (Siehe 5 Fehler, die House dazu bringen, einen Flop zu werfen .)

Wenn Sie an Immobilien interessiert sind, aber kein Käufer sind, gibt es hier einige Möglichkeiten, die Finanzierung zu finanzieren.

1. Holen Sie sich ein hartes Geld Darlehen

Experten sind sich nicht einig, was genau "hartes Geld" bedeutet. Einige sagen, dass es sich auf die Tatsache bezieht, dass es viel teurer als traditionelle Finanzierung ist und "härtere" Bedingungen hat. Andere sagen, es sei, weil es Häuser finanziere, die "hart" für konventionelle Kreditgeber sind. Wieder andere sagen, der Begriff beschreibt die Sicherheiten für das Darlehen: ein hartes Gut, das in diesem Fall ist Immobilien.

Wie diese Kredite funktionieren

Hartgelddarlehen haben gewöhnlich eine Laufzeit von weniger als einem Jahr und Zinssätze von 12% bis 18% plus zwei bis fünf Punkte. Ein Punkt entspricht 1% des Darlehensbetrags. Wenn Sie also 112.000 $ leihen und der Kreditgeber zwei Punkte berechnet, zahlen Sie 2% von 112.000 € oder 2.240 € Sie würden mit einer herkömmlichen Hypothek, mit einem harten Gelddarlehen Sie Punkte möglicherweise nicht zahlen müssen, bis das Haus verkauft, das Ihnen helfen kann, einen Schlag zu finanzieren, ohne Ihr eigenes Geld aufzustellen.

Hartgeld-Kreditgeber legen den Betrag fest, den Sie auf dem Nach-Renovierungswert (ARV) des Hauses ausleihen können. Wenn ein Haus kostet $ 80, 000 aber die ARV ist $ 160, 000 und Sie können bis zu 70% von ARV ausleihen, dann können Sie $ 112, 000 ausleihen. Nach Zahlung der $ 80, 000 Kaufpreis haben Sie $ 32, 000 übrig für Abschlusskosten, Darlehensgebergebühren, Rehabilitationskosten, Buchungskosten und Vertriebskosten wie Staging-, Marketing- und Maklerprovisionen. Wenn Sie an diesem Budget festhalten können, brauchen Sie kein Geld aus der Tasche, um das Haus zu drehen.

Brian Davis, Mitgründer von SparkRental und Immobilieninvestor mit 15 Immobilien, sagt, dass es möglich sein kann, die Zahlung von Abschlusskosten zu vermeiden, indem er für den Verkäufer verhandelt, um sie zu bezahlen.

Die $ 2, 240 in Punkten werden einen bedeutenden Teil dieses $ 32, 000 Budgets einnehmen, und wenn Sie 15% Zinsen für sechs Monate zahlen, werden Ihre Gesamtzinskosten auf $ 112, 000 $ 8, 400 sein Hard Money Kreditgeber erwarten in der Regel Zins-only-Zahlungen monatlich, während das Darlehen ausstehend ist, aber einige können die Zinsen zu sammeln und nicht erfordern, dass es bezahlt werden, bis der Flip abgeschlossen ist. Nach diesen zwei großen Ausgaben haben Sie nur 21, 360 Dollar für alles andere - weniger, wenn Sie die Abschlusskosten bezahlen müssen. Aber wenn das Haus wirklich für $ 160, 000 verkauft, schauen Sie auf einen $ 48, 000 Gewinn, abzüglich Steuern, für sechs Monate der Arbeit, möglicherweise, ohne einen einzelnen Scheck von Ihrem eigenen Bankkonto zu schreiben.

Hartes Geld im Vergleich zu herkömmlichen Krediten

Lucas Machado, Präsident von House Heroes, einer Gruppe von Immobilieninvestoren, die Häuser in schlechtem Zustand in Südflorida repariert und umschwenkt und harte Kredite finanziert, sagt, dass Hartgeldkredite die meisten sind. populärste und schnellste Weg, um Geld für einen Flip zu bekommen, da es keine bürokratische Bürokratie gibt.

"Immobilien in schlechtem Zustand erfüllen nicht die Richtlinien für die traditionelle Hypothekenfinanzierung. Harte Geldverleiher hingegen erwarten, Häuser in baufälligem Zustand zu verleihen ", sagt Machado. Im Gegensatz zu konventionellen Kreditgebern wie Banken sind sie nicht an Richtlinien in Bezug auf die Immobilienbedingung oder an Kreditqualifikationen wie Schulden-zu-Einkommen-Verhältnisse und Kredit-Scores gebunden.

"Harte Geldverleiher entscheiden, ob sie den Kredit machen, indem sie die Stärke des Geschäfts und die Zuverlässigkeit des Heimflippers bewerten", sagt Machado. Wenn die Kauf- und Reparaturkosten gegenüber dem Wiederverkaufswert sinnvoll sind und der Hausflipper vertrauenswürdig ist, wird ein Kreditgeber mit hartem Geld den Kredit machen. "Sollte der Flipper ausfallen, kann der harte Geldverleiher ausschließen, das Haus in Besitz nehmen und es selbstständig verkaufen. "

In einigen Fällen werden Geldgeber mit hartem Geld Dokumente wie Steuererklärungen, Kontoauszüge und Kreditauskünfte sehen wollen, aber es liegt am Kreditgeber. Ein weiterer Unterschied zwischen konventionellen Kreditgebern und Hartgeldgebern besteht darin, dass Letztere sich nicht darum kümmern, ob die Anzahlungsgelder geliehen werden.

Ein Kreditgeber mit hartem Geld, ähnlich einer Bank, wird das erste Pfandrecht an dem Haus halten, bis der Kreditnehmer das Darlehen zurückzahlt, aber der Kreditnehmer wird der Eigentümer sein und die Urkunde halten, erklärt Mat Trenchard, Übernahmemanager bei Senna House Buyers, eine der größten Hauskauffirmen in Houston.

Wo man nach Kreditgebern sucht

Ein Ort, an dem man einen Kreditgeber mit hartem Geld findet, ist online.

Lima One Capital wird mit neuen Flippern arbeiten und bis zu 90% der Kreditkosten oder bis zu 70% der Kredite an die ARV verleihen. Gebühren und Zinssätze sinken mit der Erfahrung eines Kreditnehmers. Lima Man verleiht in den meisten Staaten; Preise und Gebühren variieren je nach Bundesland. Im Allgemeinen wird erwartet, dass Sie eine Origination-Gebühr von 3,5% und einen Zinssatz von 12% zahlen, wenn Sie in den letzten 24 Monaten bis zu einem Flip abgeschlossen haben. eine Emissionsgebühr von 3% und ein Zinssatz von 11% mit zwei bis vier Flips unter Ihrem Gürtel; und eine Emissionsgebühr von 2% und eine Zinssatz von 9. 99% mit fünf oder mehr abgeschlossenen Flips. Kreditnehmer mit Kredit-Scores unter 680 können etwas weniger Kredite aufnehmen und zahlen die höchsten Kosten. die minimale Kredit-Punktzahl ist 630. Lima One Capital erfordert eine 10% Anzahlung und bietet Rückzahlungsbedingungen bis zu 13 Monaten.

LendingHome bietet fix-and-flip-Darlehen für bis zu 90% des Kaufpreises und 100% der Renovierungskosten. Kreditnehmer müssen Kontoauszüge vorlegen, um nachzuweisen, dass sie die Anzahlungs- und Abschlusskosten decken können. ein Kaufvertrag; eine Liste ihrer früheren Fix-and-Flip-Projekte; Eigentumsunterlagen; und eine Anzahlung. Die Zinssätze liegen typischerweise zwischen 9% und 12%. Es gibt eine Anmeldegebühr von 199 US-Dollar, um die Kosten für Fremdwährungsdarlehen zu decken. LendingHome erhebt auch eine Origination-Gebühr, Schätzungsgebühr und Titel und Treuhandgebühren, und das Unternehmen hält Rehabilitationsfonds zurück, bis die Renovierungen abgeschlossen sind.

Als eine weitere Option schlägt Machado vor, lokale Immobilien-Investment-Verbände, lokale Investoren und lokale Immobilienmakler zu erreichen, um Geldgeber zu finden. Aber es gibt vielleicht nicht viel Verhandlungsspielraum, vor allem bei Punkten und Zinssätzen.

In den letzten dreieinhalb Jahren, so Machado, habe es so viele Gelegenheiten gegeben, Geld zu leihen, dass es nicht nötig sei, einen Deal zu verfolgen. "Warum sollten Sie heute einen Kredit mit geringerer Rendite aufnehmen, wenn Sie morgen wahrscheinlich eine weitere Chance haben werden? " er fragt.

2. Beraten Sie sich mit privaten Kreditgebern

"Ein privater Kreditgeber ist einfach eine Person mit erheblichem Kapital, um Sie zu verleihen", sagt Trenchard. "Sie würden überrascht sein, wie viele Personen dort draußen sind, um Geld zu suchen, das sie gespart haben. Sie werden ähnlich wie ein HML (Hard Money Lender) funktionieren, außer dass Sie normalerweise bessere Konditionen und Konditionen erhalten. "

Trenchard sagt, dass private Kreditgeber offener sein könnten, um über Zahlungsbedingungen zu verhandeln als harte Kreditgeber. Sie können sogar bereit sein, als Partner für den Deal zu fungieren und einen Teil des Gewinns zu übernehmen, um das Interesse des Darlehensnehmers nicht zu belasten.

"Der Schlüssel für unerfahrene Flipper ist es, Vertrauen beim Verhandeln zu haben", sagt Trenchard. "Sie müssen sich vernetzen und mit anderen Flossen darüber reden, wie viel sie an die Bezahlung gewöhnt sind und wissen, dass sie weggehen können. Glaube nicht, weil du mit dem ersten Kreditgeber, mit dem du sprichst, keine Einigung erzielen könntest, dass du das Geld für einen Deal nicht finden wirst. "

Wenn Sie keinen reichen Onkel haben, können Sie private Kreditgeber bei lokalen Netzwerkveranstaltungen aufsuchen.Diese Personen könnten 8% bis 12%, plus null bis zwei Punkte im Vergleich zu einem harten Kreditgeber 12% bis 15% mit zwei vor fünf Punkten berechnen, sagt Trenchard. Wie ein Geldverleiher oder eine Bank nehmen sie eine erste Position auf dem Haus.

Wie man einen privaten Kreditgeber unter Vertrag nimmt

Erfahrene professionelle Flipper sagen, dass der beste Weg, einen privaten Kreditgeber zu prüfen, mit dem Sie arbeiten, darin besteht, mit anderen Flippern zu sprechen - die Sie auch bei Immobilien-Networking-Veranstaltungen finden werden. und fragen Sie, ob sie Erfahrung mit diesen Kreditgebern haben. Wie schnell war der Turnaround? Welche Preise haben sie erhalten? Wie reagierte der Kreditgeber? Sie können auch nach Referenzen fragen und sie anrufen.

Das Worst-Case-Szenario ist in der Regel, dass ein Geschäft ausfällt, weil der Kreditgeber die versprochene Finanzierung nicht zur Verfügung stellt und der Käufer seine oder ihre ernsthafte Einzahlung verliert. Eine andere Möglichkeit ist, am Abwicklungstisch von unerwarteten Kreditgebern überrascht zu werden. Es gibt auch das Potenzial für legale Schlachten über Vertragsbedingungen oder ein Kreditgeber, der versucht, einen Kreditnehmer in Verzug zu bringen, so dass es auf dem Grundstück ausschließen kann. Dies sind alles gute Gründe, einen Kreditgeber vor der Unterzeichnung zu überprüfen.

"Das heißt, denken Sie daran, dass bei dieser Art von Transaktion der Kreditgeber eine Menge Geld gegen einige signierte Papierblätter - Kreditdokumente - eintauscht. Das ist kein schlechter Deal für den Kreditnehmer ", sagt Machado.

Online Private Lenders

Wie Geldverleiher, können Sie private Kreditgeber auch im Internet finden.

5 Arch Funding , ansässig in Irvine, Kalifornien, arbeitet mit erfahrenen Flippern in 18 Staaten, weitere werden bald folgen. Es bietet einstellige Zinssätze für Fix-and-Flip-Darlehen.

Anchor Loans behauptet, es sei der größte Fix-and-Flip-Kreditgeber der Nation. Das in Calabasas, Kalifornien ansässige Unternehmen kann innerhalb von sieben Tagen auf einer breiten Palette von Immobilientypen zu wettbewerbsfähigen Zinssätzen in 20 Staaten schließen. Begriffe variieren je nach Zustand; in Kalifornien beispielsweise sind Kredite mit Zinssätzen von 8% bis 12% verfügbar, abhängig von der Beleihungswert- und Kreditnehmererfahrung, mit Emissionsgebühren von 2% bis 3% und Darlehenslaufzeiten von 6 bis 12 Monaten ohne Vorauszahlung. Strafen. Flipper können bis zu 70% des ARV des Hauses ausleihen. Kreditnehmer müssen in den letzten 18 Monaten mindestens fünf Flips nachweisen können. Anchor Loans wird Kredite an qualifizierte Unternehmen und Multi-Member LLCs mit weniger als fünf Flips prüfen.

Trenchard betrachtet Unternehmen, die Geld an private Geldgeber verleihen, selbst dann nicht, wenn sie sich selbst auf diese Weise bezeichnen, weil sie tendenziell Gebühren und Zinssätze haben, die denen von Kreditgebern mit harten Geldmitteln ähnlich sind. Die beiden obigen Beispiele sind jedoch Ausnahmen.

Davis sagt, dass einige Unternehmen sich private Kreditgeber nennen, weil sie private Unternehmen sind, aber technisch gesehen ist ein privater Kreditgeber ein Freund, ein Familienmitglied oder eine andere Person, die kein Kreditgeschäft betreibt, aber zustimmt, ein Kredit.

3. Crowdfunding Ihr Flip

Crowdfunding stützt sich auf eine Gruppe von verschiedenen Personen und / oder Institutionen, um gemeinsam Kredite zu finanzieren.Jeder Kreditgeber, der als Investor bezeichnet wird, liefert einen kleinen Prozentsatz des Darlehens des Darlehensnehmers und erhält Zinsen für dieses Geld.

Traditionelle Crowdfunding-Sites wie Prosper sind nicht darauf ausgerichtet, Häuser zu kaufen und umzukippen. Prosper's maximale Kreditsumme von $ 35, 000 ist für Projekte wie Hausrenovierung, Schuldenkonsolidierung und Finanzierung von Kleinunternehmen bestimmt. Das ist, wo spezielle Crowdfunding-Sites für Wohnimmobilien-Flipper kommen. Optionen umfassen RealtyShares , Groundfloor Finance und Patch of Land . Einige werden Ihren Kredit "vorfinanzieren", was bedeutet, dass das Unternehmen Ihren Kredit schnell mit seinem eigenen Geld schließen wird, während es darauf wartet, dass Investoren Geldmittel aufbringen, während andere Ihr Darlehen erst schließen, wenn die Anleger es vollständig finanziert haben. Das kann ein langsameres Schließen oder kein Schließen bedeuten.

"Crowdfunding-Websites besetzen eine ähnliche Nische wie Hartgeld-Kreditgeber", sagt Davis. "Sie sind relativ teuer, aber sie werden Immobilienanlegern unabhängig von der Anzahl ihrer Hypotheken Kredite gewähren und sich stark auf die Sicherheiten und die Qualität des Deals konzentrieren. "

Vier Crowdfunding-Sites

RealtyShares bietet kurzfristige Reha-Darlehen zu Kosten (LTC) Finanzierung von bis zu 90%, Schließungen in nur 10 Tagen, Laufzeiten von 6 bis 24 Monate und Preise ab 9%. Darlehen von $ 100, 000 bis $ 10 Millionen sind verfügbar. Das Unternehmen arbeitet mit erfahrenen Investmentgesellschaften zusammen, die nachweislich über eine Erfolgsgeschichte verfügen und nur 5% der Transaktionen genehmigen.

Groundfloo r bietet Kredite von $ 25.000 bis $ 2 Millionen mit Finanzierung von bis zu 90% der LTC, Schließungen in nur sieben Tagen, keine Zahlungen während der Kreditlaufzeit und keine Steuererklärungen oder Bankauszüge für Kredite unter einer halben Million. Die Zinssätze liegen zwischen 6% und 26%. Kreditnehmer müssen mindestens drei Monate Zinsen zahlen, auch wenn sie das Darlehen früher zurückzahlen. Typische Abschlusskosten sind $ 500 bis $ 1, 500, und Groundfloor berechnet zwei bis vier Punkte pro Darlehen. Alle Punkte und Gebühren können in das Darlehen aufgenommen werden. Groundfloor funktioniert normalerweise nicht mit unerfahrenen Flossen.

Patch of Land bietet Darlehen von $ 100, 000 bis $ 5 Millionen mit einer Finanzierung von bis zu 80% des Loan-to-Value oder bis zu 70% des nachgerüsteten Wertes, Schließungen in nur 7 Tagen, und Zinsen beginnen bei 7. 99%. Die Kreditnehmer tätigen für ihre Kredite automatisch monatliche Zinszahlungen von einer bis zu 36 Monaten. Patch of Land funktioniert nur mit erfahrenen Entwicklern.

AssetAvenue , ein in Kalifornien ansässiger Online-Kreditgeber finanziert Darlehen in Höhe von 150.000 bis 2.000.000 US-Dollar für Anlageimmobilien in 43 Staaten und sagt, dass es in nur zehn Tagen einen Reha-Kredit schließen kann. Es erhebt eine Anmeldegebühr, so dass ein Dritter die Kreditanforderung des Kreditnehmers gebührend prüfen kann; Es werden auch eine Origination-Gebühr und andere Standard-Abschlusskosten berechnet. Flipper können bis zu 75% des Kaufpreises und bis zu 100% des Reha-Budgets ausleihen. Kreditnehmer laden ihre Dokumente hoch und können den Fortschritt ihres Darlehens online verfolgen. Kredite werden über eine automatische Lastschrift vom Bankkonto des Kreditnehmers zurückgezahlt.

Mögliche Nachteile

Trenchard und Machado sagten, sie hätten keine Immobilien-Crowdfunding-Websites benutzt. Aber beide vermuteten, dass der Prozess der Crowdfunders für die Bewertung und das Begehen eines Deals langsamer sein könnte, als ein Kreditnehmer mit einem privaten oder harten Geldverleiher, mit dem er oder sie eine solide Beziehung hat. Diese Kreditgeber könnten in der Lage sein, einen Deal in 24 Stunden zu schließen, wenn eine große Chance aufkommt und alle Papiere in Ordnung sind.

Im Gegensatz zu privaten Kreditgebern bieten Crowdfunding-Sites möglicherweise keine Verhandlungsmöglichkeiten. Sie können Parameter für jeden Deal festgelegt haben, da sie für eine große Gruppe von Investoren verantwortlich sind.

(Erfahren Sie mehr über Ihre Verantwortlichkeiten, wenn Sie in verkaufen Immobilien-Flipping: 8 Offenlegungen müssen Sie .)

The Bottom Line

Wenn Sie nicht genug Geld haben, um ein Flip Haus ohne finanzielle Hilfe - oder wenn Sie das Geld haben, aber Ihr Risiko begrenzen wollen - es gibt mehrere Möglichkeiten, Geld zu bekommen. Ein hartes Geld Kreditgeber, private Kreditgeber oder Immobilien-Crowdfunding-Website kann Ihnen helfen, Ihre House-Flipping-Träume zu erreichen.

Alle diese Optionen sind im Vergleich zu herkömmlichen Hypothekenfinanzierungen für ein Eigenheim teuer, aber ihr Preis reflektiert das hohe Risiko, das der Kreditgeber in Kauf nimmt, und die Unwahrscheinlichkeit, dass Sie ein zinsgünstiges Bankdarlehen erhalten, um ein Haus umzudrehen. Aber mit dem Geld anderer Leute können Sie nicht nur in das Flipping-Geschäft einsteigen, wenn Sie wenig oder gar kein Geld investieren. Es gibt Ihnen auch die Möglichkeit, mehrere Immobilien gleichzeitig zu kippen und Ihren Gewinn zu erhöhen, sobald Sie genügend Erfahrung gesammelt haben. ..

"Wenn man die Möglichkeiten kennt, wo man sie findet und wie man sich vernetzt, liegt das Problem eher darin, Geschäfte zu finden, als das Geld zu finden", sagt Trenchard. "Es ist sehr einfach, Geld für viel Geld zu finden, aber es ist sehr schwierig, großartige Angebote zu finden. "

Haftungsausschluss: Die in diesem Artikel genannten und beschriebenen Kreditgeber werden nur zu Informationszwecken dargestellt. Weder die Investopedia noch der Autor befürworten eines dieser Unternehmen. Kreditnehmer sollten ihre eigenen Untersuchungen durchführen, bevor sie feststellen, ob einer dieser Kreditgeber eine gute Wahl für ihren jeweiligen Finanzierungsbedarf ist.