6 Gründe, um Private Mortgage Insurance

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6 Gründe, um Private Mortgage Insurance

Inhaltsverzeichnis:

Anonim

Wenn Sie daran denken, ein Haus zu kaufen, sollten Sie im Idealfall genug Geld für eine Anzahlung von 20% sparen. Wenn Sie nicht können, ist es eine sichere Wette, dass Ihr Kreditgeber Sie zwingen wird, eine private Hypothekenversicherung (PMI) zu sichern, bevor Sie das Darlehen abschließen. Der Zweck der Versicherung ist es, die Hypothekenbank zu schützen, wenn Sie die Schuldverschreibung nicht erfüllen.

Siehe auch: Die Struktur der Hypothekenzahlung verstehen

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Die private Hypothekenversicherung klingt nach einer guten Möglichkeit, ein Haus zu kaufen, ohne das Bargeld für eine Anzahlung sparen zu müssen. Manchmal ist es die einzige - oder sogar die beste - Option für neue Eigenheimkäufer. Es gibt jedoch mehrere Gründe, warum Hausbesitzer versuchen sollten, diese Versicherung zu vermeiden. In diesem Artikel werden wir die sechs häufigsten Probleme mit PMI untersuchen und eine mögliche Lösung untersuchen, die es Hauskäufern ermöglicht, sie ganz zu vermeiden.

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Sechs gute Gründe, PMI zu vermeiden

  1. Kosten - Die private Hypothekenversicherung kostet normalerweise jährlich zwischen 0,5% und 1% des gesamten Darlehensbetrags. Auf einem $ 100, 000 Darlehen bedeutet das, dass der Hausbesitzer soviel wie $ 1, 000 ein Jahr oder $ 83 zahlen könnte. 33 pro Monat - unter der Annahme einer 1% PMI-Gebühr. (Berechnet als: $ 100, 000 x 1% = $ 1, 000/12 = $ 83. 33) Allein das ist eine ziemlich heftige Summe. Allerdings liegt der durchschnittliche Hauspreis laut der National Association of Realtors bei etwa 230.000 $, was bedeutet, dass Familien fast $ 200 pro Monat für die Versicherung ausgeben könnten. Das ist so viel wie eine Autozahlung!
  2. Kann nicht abzugsfähig sein - Private Hypothekenversicherungsverträge sind steuerlich absetzbar - jedoch nur, wenn der verheiratete Steuerpflichtige weniger als $ 110.000 pro Jahr (in angepasster Bruttoeinnahme) verdient. Für verheiratete Paare, die getrennt einreichen, beträgt diese Schwelle $ 55.000. Dies bedeutet, dass viele Familien mit doppeltem Einkommen mit einem kombinierten Einkommen knapp oberhalb der Schwelle in der Kälte ausgelassen werden. Während es Gerüchte gibt, dass diese "Einkommensgrenze" in der Zukunft angehoben werden könnte, gibt es keine Garantie, dass es passieren wird. Viele Hausbesitzer (vor allem diejenigen, die gerade über der Schwelle sind) können besser eine größere Anzahlung leisten, wo sie zumindest die Gewissheit haben, dass die Zinsen auf das Darlehen abziehbar sind. Weitere Informationen zu diesem wichtigen Abzug finden Sie unter Wie Sie eine private Hypothekenversicherung abschließen können .
  3. Ihre Erben bekommen nichts - Die meisten Hausbesitzer hören das Wort "Versicherung" und gehen davon aus, dass ihr Ehepartner oder ihre Kinder eine finanzielle Entschädigung erhalten, wenn sie sterben. Das ist einfach nicht wahr. Das Kreditinstitut ist der einzige Nutznießer einer solchen Police und der Erlös wird direkt an den Kreditgeber gezahlt (nicht indirekt an die Erben). Wenn Sie Ihre Erben schützen und ihnen nach Ihrem Tod Geld für Lebenshaltungskosten zur Verfügung stellen möchten, müssen Sie eine separate Versicherungspolice beantragen. Lassen Sie sich nicht in die Denkweise täuschen, dass PMI nur Ihrem Hypothekengeber helfen wird.
  4. Geld ausgeben - Hauskäufer, die weniger als 20% des Verkaufspreises absetzen, müssen eine Hypothekenversicherung abschließen, bis das gesamte Eigenkapital des Hauses 20% erreicht. Das kann Jahre dauern, und es kostet viel Geld, das der Hausbesitzer buchstäblich verschenkt. Um die Kosten in eine bessere Perspektive zu bringen, wenn ein Paar, das ein $ 250, 000 Haus besitzt, stattdessen die $ 208 pro Monat nehmen würde, die sie für PMI ausgaben und es in einen Investmentfonds investieren, der eine 8% jährliche Rendite erzielte, das Geld würde innerhalb von 10 Jahren auf 37.707 Dollar steigen (vorausgesetzt, es wurden keine Steuern abgeführt).
  5. Schwer zu stornieren - Wie oben erwähnt, muss der Anteilseigner, der 20% des Eigenkapitals erreicht hat, normalerweise keinen PMI mehr zahlen. Es ist jedoch nicht so einfach, die monatliche Belastung zu beseitigen, als einfach die Zahlung nicht einzureichen. Viele Kreditgeber verlangen, dass der Hauseigentümer ein Schreiben verfasst, in dem er die Stornierung des PMI beantragt, sowie eine formale Bewertung des Hauses vor seiner Kündigung erhalten. Alles in allem könnte dies je nach Kreditgeber mehrere Monate dauern.
  6. Die Zahlung geht weiter und weiter - Ein letztes Problem, das erwähnt werden muss, ist, dass einige Kreditgeber den Hauseigentümer auffordern, einen PMI-Vertrag für einen bestimmten Zeitraum aufrechtzuerhalten. Selbst wenn der Hauseigentümer die Schwelle von 20% erreicht hat, kann er oder sie weiterhin verpflichtet sein, die Hypothekenversicherung weiter zu bezahlen. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Kreditgeber und lesen Sie das Kleingedruckte eines PMI-Vertrages für genauere Informationen.
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Es ist nicht alles schlecht

Für viele Amerikaner ist PMI absetzbar. Diejenigen Familien, die ihre Abzüge auflisten und weniger als 110.000 $ pro Jahr verdienen, werden feststellen, dass ihr PMI abzugsfähig ist. Für ein Paar mit einem $ 250, 000-Darlehen und einer $ 2, 500 jährlichen PMI-Zahlung (1% des ausstehenden Darlehens) könnte dieser Abzug in Einsparungen von $ 300 bis $ 400 Dollar oder mehr (abhängig von der Steuerklasse des Paares) übersetzen.

Auch private Hypothekenversicherungen können oft vorab bezahlt werden. Für jene Leute, die nicht die Kosten von PMI in ihre Monatsbudgets arbeiten möchten, erlauben einige Kreditgeber die Zahlung in bar, zum Zeitpunkt der Hypothekenvergabe. In einigen Fällen bietet der Kreditgeber sogar den Hausbesitzer einen Rabatt für die Zahlung im Voraus. Eine andere Möglichkeit, die viele Kreditgeber anbieten, ist die einmalige Upfront-Gebühr zu dem ausstehenden Darlehenssaldo hinzuzufügen. Der Vorteil dabei ist, dass die monatlichen Kosten über einen Zeitraum von 25 oder 30 Jahren amortisiert sind.

Ein letzter "Vorteil" von PMI ist, dass die Hypothek selbst, nachdem Sie Ihre Versicherungspolice abbezahlt haben, einfacher zu bezahlen scheint. Natürlich ist dies eher ein psychologischer als ein finanzieller Vorteil, aber es kann ein schönes Gefühl sein, plötzlich monatlich ein paar hundert zusätzliche Dollar zu haben. Savvy Eigenheimbesitzer würden klug sein, das Geld wieder zu investieren, das sie gewohnt sind, für PMI zu budgetieren, oder die Mittel auf das Hauptguthaben auf dem Darlehen anzuwenden. Erinnern Sie sich an das Compounding-Investmentfonds-Beispiel von früher.

Wie man PMI vermeidet

Unter gewissen Umständen kann PMI vermieden werden, indem man so etwas wie Huckepack-Hypotheken verwendet.Es funktioniert wie folgt: Angenommen, ein potenzieller Eigenheimbesitzer möchte ein Haus für 200.000 $ kaufen, aber er oder sie hat nur genug Geld für eine 10% Anzahlung (nicht genug, um PMI zu vermeiden). Durch den Abschluss eines sogenannten "80/10/10" -Vertrags wird die Person ein Darlehen in Höhe von 80% des Gesamtwerts der Immobilie oder 160.000 USD aufnehmen. Ein zweites Darlehen, das als Huckepack bezeichnet wird, wird auch insgesamt $ 20, 000 (oder 10% des Wertes) herausgenommen werden. Schließlich, als Teil der Transaktion, legt der Käufer die letzten 10%, oder $ 20, 000.

Durch die Aufteilung der Darlehen kann der Hauseigentümer in der Lage sein, die Zinsen auf beide Darlehen abziehen, und PMI insgesamt zu vermeiden. Natürlich gibt es einen Haken. Sehr oft sind die Bedingungen des Huckepackdarlehens riskant. Viele sind variabel verzinsliche Kredite, können Ballonvorkehrungen enthalten und sind in 15 oder 20 Jahren fällig (im Gegensatz zu konventionelleren Krediten, die in 30 Jahren fällig sind).

Übrigens bieten viele Kreditgeber auch eine ähnliche Kreditvereinbarung für Käufer an, die nur 5% auf eine Anzahlung abstellen können. Es heißt "80/15/5". Es funktioniert genau so.

The Bottom Line

Private Hypothekenversicherungen sind teuer. Wenn Sie nicht glauben, dass Sie innerhalb von ein paar Jahren 20% Eigenkapital im Haus erreichen können, ist es wahrscheinlich sinnvoll, entweder eine größere Anzahlung zu leisten oder ein Piggyback-Darlehen in Betracht zu ziehen. Während oft riskanter als eine herkömmliche Hypothek, sind Huckepack Darlehen absetzbar und sind eine nützliche Alternative für diejenigen, die nicht in der Lage, eine größere Anzahlung leisten.

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