Wie man einen Steuerschaden beim Verkauf eines Mietobjekts verhindert

Wie man einen Steuerschaden beim Verkauf eines Mietobjekts verhindert

Mietobjekte haben ihre Vorteile. Richtig getan, können Sie einen wiederkehrenden Einkommensstrom, Ihre gedeckte Hypothek und einen Gewinn jeden Monat bekommen. Nicht zu vergessen ein Glücksfall, wenn Sie sich entscheiden zu verkaufen. (Siehe auch: Top 10 Merkmale eines rentablen Mietobjekts.)

Aber diese einkommenschaffende Maschine kann Sie kosten, wenn und wenn Sie verkaufen. Schließlich wird Uncle Sam eine Kürzung in Form von Kapitalertragssteuern wollen. Kapitalertragssteuern kommen immer dann hinzu, wenn Sie einen Vermögenswert gewinnbringend verkaufen. Für 2015 und 2016 beträgt der Kapitalertragssteuersatz 15% für Personen, die in die 25%, 33% und 35% Einkommenssteuer-Gruppen fallen. Menschen in der 39. 6% Steuerklasse zahlen 20%. Das könnte ein ziemlich wichtiger Treffer sein, wenn Sie einen ansehnlichen Gewinn erzielen. Nehmen wir an, Sie machen $ 100 000 beim Verkauf. Sie werden für $ 15, 000 in Steuern auf dem Haken sein. Während Steuern ein notwendiges Übel sind, gibt es Möglichkeiten, die Belastung beim Verkauf eines Mietobjekts zu reduzieren.

Verrechnungsgewinne mit Verlusten

Ein effektiver Weg zur Reduzierung Ihrer Steuerbelastung beim Verkauf eines Mietobjekts besteht darin, den Gewinn aus dem Verkauf mit einem Verlust in einem anderen Bereich Ihrer Anlagen zu koppeln. Genannt Steuerverlust Ernte, verwenden viele Menschen diese Strategie am Ende des Jahres, um den Betrag, den sie aus Aktiengewinnen zu verdanken, aber es kann auch für die Vermietung von Immobilien verwendet werden. Das ist, weil der Internal Revenue Service Sie Gewinne mit Verlusten koppeln lässt, um den Betrag zu verringern, den Sie Uncle Sam schulden. Nehmen wir an, Sie haben $ 50.000 aus dem Verkauf einer Mietwohnung gemacht, aber Sie haben ein Bad an der Börse genommen und 75.000 $ verloren. Sie können 50.000 $ aufrechnen, wodurch der Gewinn aus dem Verkauf des Mietobjekts gewaschen wird. (Siehe auch: Steuerverlust-Ernte: Verringern Sie Investitionsverluste.)

Nutzen Sie Abschnitt 1031 der Abgabenordnung

Immobilieninvestoren, die keine Auszahlung anstreben, können dank Abschnitt 1031 der Abgabenordnung die Zahlung von Kapitalertragssteuern vermeiden. Der IRS ermöglicht es Investoren, eine Investition, in diesem Fall ein Mietobjekt, zu verkaufen, den Erlös des Verkaufs zu übernehmen und ihn zu reinvestieren, ohne Steuern auf die Gewinne zahlen zu müssen. Unter der Regel kann der Tausch ausschliesslich gleichartiges Eigentum beinhalten, oder es kann Gleichartiges sowie Bargeld, Verbindlichkeiten und nicht artgleiches Eigentum beinhalten. Im letzteren Fall könnten Sie in dem Jahr, in dem die Börse abgeschlossen wurde, ein Kapitalgewinnereignis auslösen.

Bei einem Umtausch ist es am einfachsten, eine Immobilie gegen eine andere zu tauschen, um Steuern zu vermeiden. In einer komplizierteren Strategie, die als deferred exchanges bezeichnet wird, können Sie eine Eigenschaft verkaufen und dann eine oder mehrere andere gleichartige Ersetzungseigenschaften erwerben. Um sich für eine aufgeschobene Börse zu qualifizieren, müssen der Verkauf einer Immobilie und der Erwerb einer anderen Immobilie von der Transaktion abhängig sein.(Siehe auch: 10 Dinge, die man über 1031 Austäusche wissen muss.)

Während der Swap unter IRS-Regeln wie eine Art sein muss, heißt das nicht, dass man eine Wohnung gegen eine andere tauschen muss. Sie können eine Eigentumswohnung für eine Ladenfront oder für ein Haus mit drei Schlafzimmern tauschen, solange beide Immobilien sind und sich in den USA befinden. Denken Sie daran, dass die Immobilie zu Mietzwecken sein muss und ein Einkommen generiert haben muss. Immobilien, die Sie hauptsächlich für den persönlichen Gebrauch wie ein Zweitwohnsitz oder ein Ferienobjekt nutzen, zählen nicht zum Umtausch.

Wenn Sie von Abschnitt 1031 des Steuerkennzeichens Gebrauch machen wollen, müssen Sie den Zeitpunkt der Transaktionen berücksichtigen. Investoren haben 45 Tage ab dem Datum des Verkaufs, um mögliche Ersatzobjekte zu identifizieren. Innerhalb von 180 Tagen müssen Sie die Tausch-Immobilie schließen. Wenn Ihre Steuererklärung vor diesem Zeitraum von 180 Tagen fällig ist, müssen Sie früher schließen. Fristen Sie die Fristen und Sie müssen Steuern auf den Verkauf des ursprünglichen Mietobjekts zahlen.

Verwandeln Sie Ihr Mietobjekt in Ihre primäre Residenz

Wenn Sie ein Haus verkaufen, in dem Sie leben, haben Sie bessere Steuervorteile als das Entladen eines Mietobjekts für einen Gewinn, weshalb einige Menschen Mietobjekte in ihren Hauptwohnsitz umwandeln. die Kapitalertragsteuer. Betrachten Sie dies: Einzelpersonen, die ein Haus verkaufen, in dem sie leben, können bis zu $ ​​250, 000 der Gewinne ausschließen. Das erhöht sich auf 500.000 $ für verheiratete Paare. Damit das IRS das Haus als Ihren Hauptwohnsitz ansehen kann, müssen Sie es seit fünf Jahren besitzen und mindestens zwei Jahre darin wohnen. Denken Sie daran, wie viel der Abzug davon abhängt, wie lange es als Mietobjekt genutzt wurde. (Siehe auch: Vermeiden Sie die Kapitalertragssteuer bei Ihrem Hausverkauf.)

Die letzte Zeile

Die Kapitalertragssteuer kann einen großen Teil Ihres Gewinns aus dem Verkauf einer Immobilieninvestition abziehen, aber zum Glück gibt es Möglichkeiten um das zu umgehen. Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie gegen eine andere tauschen, Anlageverluste mit Gewinnen koppeln, um die Steuerentlastung auszugleichen oder Ihre Miete in Ihren Hauptwohnsitz umzuwandeln, existieren verschiedene Strategien, um die Zahlung von Kapitalertragsteuer zu vermeiden. Ohne sie können Kapitalgewinne Sie bis zu 15% oder 20% Ihres Gewinns kosten, je nachdem, in welche Steuerklasse Sie fallen.