Wenige Kreditnehmer suchen eine 15-jährige Hypothek, wenn sie ein Haus kaufen. Laut der Mortgage Bankers Association haben sich im Februar 2015 nur 5% der Hauskäufer und 20% der Refinanzierer für eine 15-jährige Hypothek beworben, und diese Zahlen sind in den letzten Jahren gesunken. Aber wenn Kreditnehmer von der relativ hohen monatlichen Zahlung abgeschreckt werden, verzichten sie auf die Chance, im doppelten Sinne des Wortes viel Geld zu sparen.

PROS

Eine 15-jährige Hypothek kostet viel weniger als 30 Jahre lang Geld zu leihen.

• Da die Kosten einer Hypothek als Jahreszinssatz berechnet werden und Sie das Geld nur halb so lange leihen, werden Sie 15 Jahre lang weniger Geld leihen - normalerweise weniger als die Hälfte dessen, was Sie zahlen würden. über 30 Jahre. Je höher der Zinssatz, desto größer ist die Kluft zwischen den beiden Hypotheken. Bei 4% zahlen Sie nur etwa 46% der Zinsen, die Sie über den längeren Kredit zahlen.

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• Weil kurzfristige Kredite weniger risikoreich und für Banken billiger zu finanzieren sind, ist eine 15-jährige Hypothek typisch kommt mit einem niedrigeren Zinssatz - irgendwo zwischen einem Viertelpunkt und ganzen Punkt weniger als für eine 30-jährige Hypothek.

• Wenn Ihre Hypothek von einer der staatlich geförderten Firmen wie Fannie Mae gekauft wird, werden Sie wahrscheinlich weniger Gebühren für ein 15-jähriges Darlehen zahlen. Fannie Mae und die anderen von der Regierung unterstützten Unternehmen verlangen Gebühren, die sie als Preisanpassungen auf Darlehensebene bezeichnen, die oft nur für 30-jährige Hypotheken gelten oder höher sind. Diese Gebühren gelten in der Regel für Kreditnehmer mit niedrigeren Kredit-Scores, kleinere Anzahlungen oder beides. Die Federal Housing Administration erhebt niedrigere Hypothekenversicherungsprämien für 15-jährige Kreditnehmer. Die meisten Kreditnehmer zahlen diese Kosten letztendlich als Teil eines höheren Zinssatzes und nicht als Vorabgebühren.

• Da die monatliche Zahlung höher ist, betrachten Finanzplaner die 15-Jahres-Hypothek als eine Form von erzwungenen Ersparnissen - anstatt diese Ersparnisse in ein Geldmarktkonto oder in Aktienaktien zu investieren, Sie in Ihr Haus zu investieren, das auf lange Sicht auch werthaltig sein dürfte.

CONS

Kürzere Hypotheken haben höhere monatliche Zahlungen als längerfristige Kredite. Zum Beispiel, ein 15-Jahres-Darlehen für $ 300, 000 bei 4% Zinsen hat eine monatliche Zahlung von $ 2, 219 oder 55% höher als eine 30-jährige Hypothek für den gleichen Betrag zum gleichen Satz.

• Die höhere Zahlung könnte den Käufer auf ein bescheideneres Haus beschränken, als sie mit einem 30-jährigen Darlehen kaufen könnten. (Die gleiche monatliche Zahlung für ein 30-jähriges Darlehen würde einen größeren Kredit zurückzahlen.)

• Die höhere Zahlung erfordert höhere Liquiditätsreserven - so viel wie Einjahreseinnahmen in flüssigen Einsparungen.

• Die höhere Zahlung bedeutet, dass ein Kreditnehmer auf die Möglichkeit verzichten kann, andere Ersparnisse aufzubauen oder für andere Ziele zu sparen, die Anreize haben, wie Studiengebühren oder ein 401 (k) Alterskonto, das sowohl steuerbegünstigt ist als auch ein Arbeitgeberbeitrag.Ein versierter und disziplinierter Anleger würde die Möglichkeit verlieren, die Differenz zwischen den 15- und 30-jährigen Zahlungen in höher verzinsliche Wertpapiere zu investieren.

The Bottom Line

Eine 15-jährige Hypothek kann Ihnen viel Geld sparen. Stellen Sie sich ein Darlehen in Höhe von 300.000 $ vor, das für 15 Jahre bei 3, 25% oder für 30 Jahre bei 4% verfügbar ist. Die kombinierte Wirkung der schnelleren Amortisation und des niedrigeren Zinssatzes bedeutet, dass die Kreditaufnahme für nur 15 Jahre $ 79, 441 kosten würde, verglichen mit $ 215, 609 über 30 Jahre oder fast zwei Drittel weniger. Der Haken ist natürlich die höhere monatliche Zahlung.

(Weitere Informationen zur Auswahl der richtigen Hypothek finden Sie unter Bank vs. Budget: Wie viel Haus können Sie sich leisten? und Vergleich einer 30-jährigen vs. 15-jährigen Hypothek .)