Hohe Zinssätze wirken sich auf Immobilieninvestoren aus, unabhängig davon, ob sich die Immobilienanlage auf dem privaten Markt oder auf dem öffentlichen Markt befindet. Der Unterschied zwischen Immobilien, die auf dem privaten Markt investieren, besteht darin, dass der private Markt einen Investor einschließt, der selbst eine Immobilie kauft, während der öffentliche Immobilienmarkt den Investor einschließt, der ein Wertpapier in einem börsennotierten Immobilienunternehmen kauft. als Real Estate Investment Trusts oder REITs.

Mit Ausnahme des Immobilienmarktes im Jahr 2010, wo sowohl die Zinssätze als auch die Immobilienpreise niedrig waren, haben Zins- und Immobilienwerte charakteristischerweise eine inverse Beziehung zueinander. Zum Beispiel, wenn die Immobilienpreise hoch sind, sind die Zinssätze niedrig, und wenn die Immobilienpreise niedrig sind, sind die Zinssätze hoch. Für Hauskäufer oder private Immobilieninvestoren, die beabsichtigen, die Immobilie mindestens sieben Jahre lang zu halten, ist es ratsam, Immobilien zu kaufen, wenn die Zinssätze niedriger sind und die Immobilienwerte höher sind, da die Immobilienwerte im Allgemeinen über die Zeit steigen. Darüber hinaus hält ein niedriger Zinssatz mit einer 15- oder 30-jährigen Festhypothek die monatliche Hypothekenzahlung bezahlbar. Für einen privaten Immobilieninvestor, der sich eine größere Anzahlung auf dem Grundstück leisten und die Hypothek bei größeren Zahlungen schneller abbezahlen kann, ist es jedoch ratsam, Immobilien mit niedrigeren Immobilienwerten und hohen Zinssätzen zu kaufen. Dies liegt daran, dass der Investor die Immobilie refinanzieren kann, wenn die Zinsen sinken, oder sich für eine Hypothek mit variablem Zinssatz entscheiden, bei der der Zinssatz für die Hypothek unter dem Marktzinssatz liegt.

REITS

Bei REITs wirken sich höhere Zinssätze nachteilig auf REIT-Preis, Hebelwirkung und Rendite aus. Da die Immobilienwerte tendenziell mit steigenden Zinssätzen sinken, neigt der Preis von REITs dazu, zu sinken, was zu einer Abwertung der Dividendenausschüttungen führt. Da REITs 90% ihres steuerpflichtigen Gewinns als Dividenden auszahlen müssen, führen reduzierte Dividendenausschüttungen und niedrigere REIT-Werte in der Regel dazu, dass Investoren ihre Anlagen zurückziehen.

Obwohl sich die Schuldenquoten der REITs in den letzten 10 Jahren unter 55% geblieben sind, kann ein REIT bei einem hohen Nettoinventarwert mehr Kreditlinien nutzen oder mehr Schulden aufbringen. , wachsen. Da die Immobilienwerte jedoch mit hohen Zinssätzen sinken, sinkt auch der Nettoinventarwert eines REIT, was wiederum den Leverage des REIT reduziert, wodurch die Höhe des Kredits, den er ansetzen kann, begrenzt wird.

Der Ertrag eines REITs ist direkt proportional zur Fähigkeit eines REITs, Einnahmen zu erzielen. Umsatzerlöse werden in der Regel aus Mieteinnahmen, damit zusammenhängenden Dienstleistungseinnahmen und Betriebsmitteln oder FFOs erzielt.Wenn der REIT Immobilien hält, die durch einen langen Mietvertrag besichert sind, kann der REIT die Mieten für diese Immobilien nicht erhöhen. Umgekehrt gilt auch das Inverse; Wenn in einem REIT, der aufgrund höherer Zinssätze jetzt einen niedrigeren Immobilienwert hat, eine Mieterhöhung möglich ist, hält ein REIT nicht nur mit der Inflation Schritt, sondern bleibt auch ohne zusätzlichen Ressourcenverbrauch oder Expansion profitabel, wenn er einem Zinsen.

Das hohe Potenzial eines finanziellen Verlusts, dem ein REIT in einer Wirtschaft mit hohen Zinssätzen ausgesetzt ist, wird manchmal durch Zinsswaps ausgeglichen, bei denen der Gläubiger den Zinssatz mit einem Swap-Kontrahenten absichert. Der REIT ist verpflichtet, eine größere Vorauszahlung zu leisten, mit anschließenden Kreditzahlungen, die zu einem festen Zinssatz festgesetzt werden, der sich über die Laufzeit des Kredittauschs erhöht. Der Swap schützt den REIT vor Kursverlusten und ermöglicht die Berechnung seiner zukünftigen Hebelwirkung. Der REIT kann seine Rendite jedoch nur dann halten, wenn er nicht mit einem Rückgang seiner FFOs oder Mieteinnahmen konfrontiert ist, was die Gesamtkosten-Nutzen-Relation des REIT erhöht.