Als der Immobilienmarkt im Jahr 2007 zu stürzen begann, sah es so aus, als ob die Tage der Hypotheken mit niedrigen Zinsen vorüber waren. Aber überraschenderweise können sogar Verbraucher mit unterdurchschnittlichem Kredit wenige Jahre später oft ein Haus mit weit weniger als 20% im Voraus kaufen.

Bereits unmittelbar nach der Wohnungsrutsche hatten die Verbraucher einige Optionen, wenn ihr Sparkonto etwas fehlte. FHA-Hypotheken, die nur 3, 5% weniger benötigen, erfreuten sich großer Beliebtheit. Und für diejenigen, die qualifiziert, erlaubt VA Wohnungsbaudarlehen Käufer den vollen Preis ihres Hauses zu finanzieren.

Heutzutage wird es auch einfacher, einen herkömmlichen Kredit mit einer niedrigen Anzahlung zu bekommen. Fannie Mae und Freddie Mac, die die Mehrheit der Hypotheken von US-Kreditgebern kaufen, kündigten kürzlich an, dass sie ihre Mindestanzahlung von 5% auf 3% senken würden. Auf diese Weise öffneten sie den Banken die Tür, um um Käufer von Cash-gebundenen Eigenheimen zu konkurrieren.

Obwohl es immer noch möglich ist, ein Haus mit sehr wenig Daunen zu kaufen, ist es eine andere Frage, ob es eine gute Idee für die Verbraucher ist. Ist es sinnvoll, Ihre Ersparnisse aufzubau- en und darauf zu warten, dass Sie nach Hause gehen, bis Sie beim Schließen mehr Bargeld aufwenden können? Und wie viel von Ihren Ersparnissen sollten Sie in Wohnraum investieren? Hier sind einige Faktoren zu beachten.

Niedrigere Anzahlung: Höhere langfristige Kosten

Vielleicht ist das Erste, was Sie mit Niedrigstbetragskrediten bedenken müssen, dass sie mit wenigen Ausnahmen mehr in der langen Zeit kosten werden. Lauf. Weil Sie mehr vom Hauspreis finanzieren, werden Ihre Zinszahlungen über die Lebensdauer des Darlehens beträchtlich höher sein.

Zum Beispiel, wenn Sie ein $ 200, 000 Haus mit 5% unten statt 20% kaufen, Sie werde im Laufe eines 30-jährigen Darlehens ungefähr 35.000 Dollar mehr Zinsen zahlen. Offensichtlich werden Sie auch mehr bezahlen, um das Kapital des Darlehens zu decken.

Wenn man bedenkt, wie unglaublich niedrig die heutigen Zinssätze sind, kann dies allein Sie nicht davon abhalten, früher als später ein Haus zu kaufen. Die größere Sorge ist, Ihre Ausgaben die Hypothek Versicherungsprämien zu addieren, die Sie normalerweise übergreifen müssen, wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung mit weniger als 20% unten kaufen. Der Punkt dieser Zahlungen ist, den Verlust des Kreditgebers zu decken, wenn Sie auf Ihr Darlehen zurückgreifen.

Es gibt zwei Grundtypen von Hypothekenversicherungen. Wenn Sie ein Darlehen FHA nehmen, bieten private Kreditgeber die Mittel für Ihren Hauskauf, und die Regierung fungiert als Ihr Versicherer. Wenn das Haus weniger als $ 625.000 wert ist, beträgt die jährliche Hypothekenversicherungsprämie (MIP) derzeit 0. 80% oder 0. 85%, abhängig von der finanzierten Summe. Sie müssen auch eine Prämie im Voraus zahlen, die knapp über $ 3 000 für ein $ 180, 000-Darlehen beträgt.

Wenn Sie eine konventionelle Hypothek erhalten, zahlen Sie stattdessen eine sogenannte private Hypothekenversicherung (PMI).Normalerweise kostet es irgendwo zwischen 0,3% und 1,15% pro Jahr, obwohl es in diesem Fall keine Vorauszahlung gibt. (Weitere Informationen: Was ist der Unterschied zwischen einer privaten Hypothekenversicherung (PMI) und einer Hypothekenversicherungsprämie (MIP)? )

Eine Anzahlungsverpflichtung

Bedeutet die Aussicht auf eine Hypothekenversicherung, dass Sie Warten Sie, bis Sie die vollen 20% der Kosten des Hauses abbezahlen können? Nicht unbedingt.

Zum einen ist das Warten in einigen teureren Städten nicht immer realistisch. Wenn Sie in einem Teil des Landes leben, in dem selbst bescheidene Häuser 400.000 Dollar kosten, müssten Sie vor dem Eintritt in den Markt 80.000 Dollar einkassieren. Und wenn Sie in einem Gebiet wohnen, in dem der Kauf günstiger ist als das Mieten, kann es ein zusätzlicher Nachteil sein, an der Seitenlinie zu bleiben, bis Sie genug gespart haben, um eine Hypothekenversicherung zu vermeiden.

Für einige Leute ist die beste Option, einen Mittelweg zwischen einer minimalen Anzahlung und den traditionellen 20% zu finden. Zum Beispiel, wenn Sie einen FHA-Kredit aufnehmen und 10% absetzen, wird Ihre Hypothekenversicherung nach 11 Jahren abgebrochen; Andernfalls zahlen Sie es für die gesamte Laufzeit des Darlehens weiter. Können Sie sich zu einem späteren Zeitpunkt refinanzieren, um die Versicherung loszuwerden? Sicher. Aber es gibt keine Garantie dafür, dass die Zinsen bei oder nahe ihren historischen Tiefs liegen.

Außerdem fällt Ihre Hypothekenversicherungsprämie (MIP) ab, wenn Sie eine größere Anzahlung leisten. Wenn Sie zum Beispiel eine 15-jährige Hypothek aufnehmen, wenn Sie 10% im Voraus bezahlen können, sinkt die jährliche Zahlung von 0. 70% auf 0,45%.

Während die Details bei PMI etwas anders sind, gilt die gleiche Logik. Je höher Ihre Anzahlung ist, desto weniger müssen Sie in Prämien zahlen. Ein Vorteil von PMI ist jedoch, dass Sie ihn stornieren können, sobald Sie 20% Eigenkapital in Ihrem Haus erreicht haben (siehe Wie man von einer privaten Hypothekenversicherung befreit wird).

Wenn die Bank Ihre Hypothek auf ihren Büchern hält - das heißt, sie verkauft sie nicht an eine juristische Person wie Fannie Mae oder Freddie Mac -, kann sie überhaupt keine Versicherung verlangen. Allerdings verlangen Banken häufig eine Vorauszahlung oder einen höheren Zinssatz, wenn Sie sich für ein Darlehen mit niedriger Zahlung entscheiden, um das von ihnen ausgehende Risiko zu mindern. Selbst ein zusätzlicher halber Prozentpunkt kann in einem Zeitraum von 30 Jahren mehrere Tausend Dollar mehr kosten. Der Gesamteffekt ist derselbe: Wenn Sie mehr unten setzen, können Sie für weniger ausleihen.

Gefahr, unter Wasser zu gehen

Eine weitere Falle, bei der Sie beim Kauf eines Eigenheims das absolute Minimum einfahren, ist, dass Sie weniger Schutz haben, wenn der Immobilienmarkt sinkt. Mit nur 3% oder 4% unten, könnten Sie leicht finden Sie mehr von der Bank als Ihr Haus wert ist. Das ist genau das, was vielen Hausbesitzern während des jüngsten Zusammenbruchs von Häusern widerfuhr.

Wenn Sie in Ihrem Haus "unter Wasser" gehen und unerwartet Ihren Job verlieren, haben Sie nicht länger die Möglichkeit, sich gegen Ihre Immobilie zu verschulden, um Kosten zu bezahlen oder das Haus zu verkaufen, ohne viel Geld dafür auszugeben. der Kreditgeber.

Auch wenn Sie nicht vollständig geschützt sind, selbst wenn Sie 10% oder 15% zurücklegen, geben Sie sich selbst einen viel größeren Puffer, falls die Hauspreise sich verschlechtern sollten.

Keeping A Savings Cushion

Das Sparen für ein Haus ist ein großes Lebensziel. Aber während Sie die Anzahlung zusammenstellen, stellen Sie sicher, dass Sie nicht zu knapp bei Kasse sind. Es ist nicht nur gut, einen Notfallfonds zu haben (idealerweise sechs Monate Lebenshaltungskosten), Sie benötigen auch freie Mittel für die unerwarteten Ausgaben, die der Kauf eines Hauses häufig mit sich bringt. Weitere Informationen finden Sie unter Wie viel Bargeld sollte ich in der Bank halten?

Richten Sie ein strenges Budget ein, bevor Sie mit der Hausjagd beginnen, damit Sie wissen, was Sie sich leisten können. Und tun Sie, was Sie können, um Ihre Barreserven aufzubauen, sobald Sie sich niedergelassen haben und fertig zu malen und Teppiche und Schränke zu ersetzen. Denken Sie auch daran, dass die Leute sagen, es ist gut, in einem Haus ein bisschen zu leben, bevor Renovierungsarbeiten, die nicht obligatorisch sind, bevor Sie einziehen.

The Bottom Line

Können Low-Down-Zahlung Darlehen eine gute Wahl für einige sein Hausbesitzer? Unbedingt. Berechnen Sie jedoch die langfristigen Kosten der Hypothekenversicherung oder den höheren Zinssatz, den Sie zahlen, um sicherzustellen, dass sich das lohnt. Weitere Informationen finden Sie unter Hypotheken: Wie viel können Sie sich leisten? und Die 10 häufigsten Hypothekenbetrügereien, die vermieden werden sollen .