Obwohl es viele Möglichkeiten gibt, die Auswirkungen der Eigenheimkosten zu bewerten, besteht einer der intuitivsten Ansätze darin, die Break-even-Rate des Hauseigentümers zu bestimmen. Für die Zwecke dieses Artikels stellt die Break-even-Rate dar, wie viel der Kaufpreis eines neuen Hauses jährlich zu schätzen hat, um die Kosten für den Besitz des Hauses zu decken. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie Sie mit einer praktischen Methode die Auswirkungen Ihrer Eigenheimkosten ermitteln können.

AD:

Annahmen
Zur Veranschaulichung dieser Methodik werden die folgenden Eigenheimannahmen zugrunde gelegt:

• Der Hausbesitzer ist Single.
• Der Hausbesitzer ist in der 28% Bundessteuer.
• Der Hausbesitzer erwirbt ein neues Haus für $ 225, 000.
• Der Hausbesitzer zahlt eine Anzahlung in Höhe von 5% und erhält ein Festzinsdarlehen in Höhe von 6. 25%.
• Der Hausbesitzer wird sieben Jahre lang im Haus wohnen.

AD:

Die in der Abbildung verwendeten Eigenheimannahmen spielen eine wichtige Rolle im Bewertungsprozess. Wenn ein Eigenheimbesitzer diese Methode verwendet, muss er diese Annahmen anpassen, um seine einzigartigen Umstände und Ausgaben widerzuspiegeln. Auf jeden Fall sollten Hausbesitzer, wenn diese Methodik befolgt wird und die richtigen Anpassungen vorgenommen werden, in der Lage sein, die Rate zu bestimmen, mit der ihre Häuser jedes Jahr geschätzt werden müssen, um die Kosten für den Besitz ihrer Häuser zu decken.

AD:

Eigenheimkosten
Um mit diesem Prozess beginnen zu können, ist es wichtig, sich der primären Ausgaben bewusst zu sein, die den Wert eines Eigenheims beeinflussen. Für den typischen Hausbesitzer beinhalten diese Kosten:

1. Hauswartung
2. Naturkatastrophenversicherung
3. Private Hypothekenversicherung
4. Maklergebühren
5. Schließungskosten
6. Vermögenssteuern
7. Hypothekarzinsen.

Um zu bestimmen, wie sich diese Kosten auf den Wert eines Hauses auswirken, müssen wir alle Kosten als Prozentsatz des Kaufpreises des Eigenheims ausdrücken. Indem wir die Ausgaben auf diese Weise auswerten, können wir bestimmen, wie viel das Haus jedes Jahr wertschätzen muss, um diese Ausgaben auszugleichen. (Weitere Informationen finden Sie unter Downsize Your Home Downsize Expenses und Hypotheken: Wie viel können Sie sich leisten? )

Schauen wir uns das Endergebnis an (in Abbildung 1 unten) und dann arbeiten wir uns durch jede einzelne Ausgabe.

Quelle: Troy Adkins

1. Home Maintenance Costs
Zu ​​den Instandhaltungsaufwendungen für den Haushalt gehören Barauslagen für Serviceleistungen wie Reparatur von Geräten, Schädlingsbekämpfung, Hausreinigung, Schornsteinreinigung, Dachrinnen- und Fallrohrreinigung, Landschaftspflege, Rasenpflege und Haussicherheit. (Um Geld zu sparen, siehe Fünfzehn Versicherungspolicen, die Sie nicht benötigen , Erweiterte Garantien: Sollten Sie den Köder nehmen? und Fünf Tipps zum Sparen von Geld < .) Tipp

: Obwohl diese Kosten durch den Kauf eines neuen Hauses minimiert werden können, empfehlen viele Experten, jedes Jahr 1% des Eigenheimpreises zu budgetieren, um die Kosten dieser Ausgaben zu decken. 2. Sachversicherung

Versicherungsprämien für die Deckung gegen bestimmte Naturkatastrophen wie Feuer, Überschwemmung, Tornados, Erdbeben oder Wirbelstürme können 0,55% des Eigenheimpreises betragen. Daher müsste das Eigenheim jährlich um diesen Betrag Wertzuwachs erzielen, um diese Ausgaben auszugleichen. Jetzt werden die Kosten für die Naturkatastrophenversicherung deutlich variieren, je nachdem, in welchem ​​geografischen Gebiet sich das Heim befindet. Unabhängig vom Gebietsschema kann jedoch die Mechanik dieses Konzepts vom Leser angepasst werden, um seine Break-even-Rate zu bestimmen. (Lesen Sie mehr zu diesem Thema in
Versicherungstipps für Hausbesitzer .) 3. Private Hypothekenversicherung

Private Hypothekenversicherungen (PMI) werden Hausbesitzern in Rechnung gestellt, die nicht mindestens 20% ihres Eigenheimpreises als Kreditsicherheit hinterlegen. Hausbesitzer zahlen diesen Betrag jedes Jahr, um den Kreditgeber vor Zahlungsausfällen zu schützen. In Abbildung 1 haben wir angenommen, dass der Hauseigentümer eine Anzahlung von 5% leistet und dass die PMI-Versicherung 0,5% des Eigenheimpreises kostet. Auf diese Weise erhöhen die PMI-Ausgaben direkt die erforderliche jährliche Heimaufwertungsrate um diesen Betrag. (Um mehr über PMI zu erfahren, siehe
Sechs Gründe für die Vermeidung einer privaten Hypothekenversicherung .) 4. Vermittlungskosten

Die Vermittlungskosten werden in der Regel vom Hauseigentümer an einen Immobilienmakler bezahlt, um Hilfe beim Verkauf des Hauses zu erhalten. In dieser Analyse gingen wir davon aus, dass die Hausbesitzer dem Makler eine Provision von 6% zahlen werden. Da jedoch die Transaktionskosten eine einmalige Ausgabe sind und wir versuchen zu bestimmen, wie viel das Haus jedes Jahr wertschätzen muss, um diese Kosten auszugleichen, müssen wir die Maklerprovision über die geschätzte Zeitspanne verteilen, die das Heim ist. erwartet, im Besitz zu sein. Für diese Analyse verwenden wir einen branchenüblichen Standard von sieben Jahren. Durch die Verteilung der Maklerkosten über diesen Zeitraum haben wir festgestellt, dass ein Haus jährlich um 0. 86% an Wert zunehmen muss, um die Kosten dieser Ausgaben auszugleichen.
5. Abschlusskosten

Abschlusskosten sind eine weitere Ausgabe, die in unserem Modell berücksichtigt werden muss. Die Abschlusskosten sind jedoch schwieriger mit dem Eigenheimpreis zu vergleichen, da diese Kosten tendenziell stärker von anderen Faktoren abhängen. Für diese Abbildung haben wir angenommen, dass der Hausbesitzer eine Gebühr von 3.000 $ zum Zeitpunkt des Kaufs des Hauses zahlen wird. Unter der Annahme, dass der Kaufpreis des Hauses 225.000 $ beträgt, würden sich die Abschlusskosten in eine Ausgabe von 1. 3% umsetzen.
Die Abschlusskosten sind eine einmalige Ausgabe, die jedoch für die Zwecke der vorliegenden Übung über die Dauer der Zuweisung des Eigenheims zugewiesen werden sollte. Wie bereits erläutert, nehmen wir diese Anpassung vor, weil wir versuchen, zu bestimmen, wie viel das Haus jedes Jahr wertschätzen muss, um diese einmaligen Kosten zu decken. Nach der in dieser Analyse verwendeten Annahme von sieben Jahren Wohneigentum würden die Abschlusskosten die jährliche Break-even-Rate um 0 erhöhen.19%. Wir sind uns bewusst, dass die Abschlusskosten von der Institution abhängen, die das Darlehen bereitstellt. Daher müssen die Auswirkungen dieser Ausgaben vom Eigenheimbesitzer bestimmt werden, um seine Auswirkungen auf die eigene Break-even-Rate genau bestimmen zu können.

6. Grundsteuern

Im Jahr 2007 betrug der Median-Grundsteuersatz in den USA etwa 93% des Eigenheimpreises. Daher müsste ein Haus um 93% aufgewertet werden, um diese Ausgaben auszugleichen. Die derzeitigen Bestimmungen des US-Einkommensteuergesetzbuchs erlauben jedoch eine Abzugsfähigkeit von Grundsteuerzahlungen bei der Berechnung des steuerpflichtigen Einkommens. Unter der Annahme, dass der Hausbesitzer in der 28% igen föderalen Einkommensteuerklasse ist und der Kaufpreis des Hauses 225.000 $ beträgt, würde der Steuerabzug in Verbindung mit Grundsteuerzahlungen die erforderliche Heimaufwertungsrate um 0,26% reduzieren. ..
Dieser Vermögenssteuerabzugsfaktor wird bestimmt, indem der Grundsteuersatz und der Betrag, der für das Eigenheim gezahlt wird, mit dem Bundeseinkommensteuertarif des Eigenheimbesitzers multipliziert wird und dann das Ergebnis durch den Kaufpreis des Eigenheims dividiert wird. Um diese Methodik anzuwenden, müssen die Auswirkungen des Grundsteuerfaktors erneut angepasst werden, um den Bundeseinkommensteuersatz des einzelnen Hauseigentümers widerzuspiegeln. (Weitere Informationen zu Grundsteuern finden Sie unter

Fünf Tricks zur Senkung der Grundsteuer .) 7. Zinsaufwand

Wir gehen davon aus, dass ein fester Zinssatz für ein Hypothekendarlehen 6,25% beträgt und dass 95% des Eigenheims mit Fremdkapital (mit einer Anzahlung von 5%) gekauft werden. Infolgedessen wird die Auswirkung des durch die Anzahlung geleisteten Eigenkapitals die Zinsaufwendungen von 6. 25% auf 5. 94% reduzieren; da nur 95% des $ 225, 000 Hauses die 6. 25% Zinsen berechnet werden.
Wie Immobiliensteuern sind Hypothekendarlehenszinsen auch ein qualifizierter Steuerabzug. Der Eigenheimbesitzer sollte im ersten Jahr rund 13.395 Dollar an Zinsen zahlen, und unter der Annahme, dass der Hausbesitzer in einer 28-prozentigen Einkommenssteuer-Klammer ist, würde der Zinssteuer-Schild 3.751 Dollar betragen. Dieser Betrag wird durch Multiplikation des Zinsbetrags berechnet. Der Hausbesitzer zahlt im ersten Jahr den Einkommensteuersatz des Hauseigentümers.

Da Nicht-Eigenheimbesitzer jedoch einen Anspruch auf einen Standardabzug beim Abschluss von Bundeseinkommenssteuern haben, sollte der Nutzen eines Eigenheims nur den Teil des Einkommenssteuerschutzes einschließen, der über den förderfähigen Bundesabzugsbeträgen für Nicht-Eigenheimbesitzer liegt. .. Für diese Abbildung haben wir angenommen, dass der Eigenheimbesitzer ein Einzelner ist und daher für einen Standardsteuerabzug von $ 5, 150 berechtigt ist. Im Vergleich dazu hätte der Hausbesitzer, wenn er verheiratet wäre, Anspruch auf einen Abzug von $ 10, - 300. Durch die Berücksichtigung des Standardabzugs in unserer Gleichung würde der Zinssteueraufwand von 13.359 auf 8.209 reduziert. Dieser Betrag wird einfach bestimmt, indem der Standardabzugsbetrag vom Betrag der Zinsaufwendungen abgezogen wird, den der Hausbesitzer im ersten Jahr gezahlt hat. .. Wieder unter der Annahme, dass der Hausbesitzer in der Einkommensteuerklasse 28% ist, haben wir festgestellt, dass der Zinsabschlag die Break-even-Rate um 1 reduzieren würde.02% ($ 8209 x 28% / $ 225, 000).

Gesamteffekte der Eigenheimkosten

Basierend auf der in diesem Artikel beschriebenen Methodik, den Annahmen über den Eigenheimbesitzer und den geschätzten Kostenaufwendungen, die in dieser Analyse verwendet wurden, haben wir festgestellt, dass ein Eigenheim 8% aufwerten muss. während des ersten Jahres, nachdem es gekauft wird, damit es die mit dem Besitz des Hauses verbundenen Kosten ausgleichen kann.
Jetzt, wo wir verstehen, wie die Break-even-Rate eines Hauses zu bewerten ist, stellt sich die Frage: "Ist es wahrscheinlich, dass ein Haus auf einer jährlichen Basis mit einer Rate schätzen wird, die die Kosten des Eigenheims übersteigt? "

Um diese Entscheidung treffen zu können, könnte der Hausbesitzer die Internetseite des Büros der Federal Housing Enterprise Oversight besuchen, um die Stärke der Hausbewertungsraten in seinem geographischen Gebiet zu bestimmen. Wenn Sie sich die Wertsteigerungsraten in Ihrer Region ansehen und die in diesem Artikel beschriebene Methodik befolgen, sollten Sie in einer viel besseren Position sein, um die Wahrscheinlichkeit einer rentablen Investition zu bestimmen.