Sie haben wahrscheinlich den Case-Shiller-Index wiederholt in den Nachrichten erwähnt. Vielleicht wissen Sie, dass es etwas mit Hauspreisen und dem Wohnungsmarkt zu tun hat. Aber was genau ist dieser Index und wie beeinflusst er dich?

Was ist der Case-Shiller-Index?
Der Case-Shiller Index wurde in den 1980er Jahren von drei Ökonomen entwickelt: Allan Weiss, Karl Case und Robert Shiller. Das Trio gründete später eine Firma, um ihre Forschung zu verkaufen; Diese Firma wurde von Fiserv, Inc. gekauft, die die Daten hinter dem Index tabelliert. Die Daten werden dann von Standard & Poor's verteilt.

Der Index, auch bekannt als S & P / Case-Shiller Hauspreisindex, ist eigentlich kein Index. Es gibt wirklich mehrere Indizes:

• Der nationale Hauspreisindex, der neun Hauptzählungsdivisionen abdeckt. Es wird vierteljährlich berechnet und am letzten Dienstag im Februar, Mai, August und November veröffentlicht.
• Der 10-Städte-Sammelindex, der Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco und Washington, DC abdeckt.
• Der 20-Städte-Sammelindex, der alle oben genannten Städte sowie Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle und Tampa umfasst.
• Zwanzig individuelle Metropolregionen für jede der oben genannten Städte.

Die Indizes werden, abgesehen vom nationalen Index, jeweils am letzten Dienstag eines Monats um 9 Uhr EST veröffentlicht. Es gibt eine zweimonatige Verzögerungszeit in den Daten, die gemeldet werden, so dass der im Mai veröffentlichte Bericht nur die Hausverkäufe bis März abdeckt.

Jeder Index misst Veränderungen der Preise von freistehenden Einfamilienhäusern (auch als Häuser bezeichnet) unter Verwendung der Wiederverkaufsmethode, bei der die Verkaufspreise der gleichen Immobilien im Laufe der Zeit verglichen werden. Neubau ist ausgeschlossen - da diese Häuser bisher nicht verkauft wurden, gibt es keine Möglichkeit zu berechnen, wie sich ihre Verkaufspreise geändert haben, bis sie zwei Eigentümer hatten (an diesem Punkt sind sie nicht mehr neu gebaut). Eigentumswohnungen und Co-ops sind in keinem der Hauptindizes enthalten; Es gibt jedoch einen separaten Condo-Index, der die Preise von Eigentumswohnungen in fünf wichtigen Märkten abbildet: Boston, Chicago, New York, Los Angeles und San Francisco.

Die von den Case-Shiller-Indizes nachverfolgten Verkaufstypen werden als "armenlange Verkaufstransaktionen" bezeichnet. Dies sind Transaktionen, bei denen das Haus zum Marktwert verkauft wurde und die Verkaufspreisdaten verwendet werden können, um eine genaue Momentaufnahme des Immobilienmarktes zu erhalten. Eine Transaktion, bei der eine Mutter ihr Haus zu einem günstigen, unter dem Marktpreis liegenden Preis an ihren Sohn verkaufte, würde in keinem Case-Shiller-Index enthalten sein, da sie nicht die gesamte Immobilienmarktaktivität widerspiegelt. Abschottungsverkäufe sind in den Indizes enthalten, da ein Verkauf zwischen einer Bank und einer Privatperson sowohl als fremdhaltiger als auch als Wiederverkauf betrachtet wird.

Ebenfalls aus dem Index ausgeschlossen sind Immobilien, deren Bezeichnung sich ändert (eine Eigenschaft, die vor kurzem als Haus angesehen wurde, jetzt aber eine Eigentumswohnung ist), Verkäufe unmittelbar vor oder nach der dramatischen Änderung einer Immobilie (wie eine Schlafzimmer Haus umgestaltet zu einem Fünf-Zimmer-Haus) und Transaktionen, die scheinen, Datenfehler (ein Haus einmal für $ 100 000 verkauft später als verkauft für $ 10 000, zum Beispiel).

Warum Hauspreise wichtig sind
Wenn Sie ein Wohnobjekt kaufen oder verkaufen möchten, sind Sie natürlich daran interessiert, ob die Hauspreise steigen oder fallen und wie viel. Wenn Sie verkaufen und die Preise steigen, sollten Sie den Verkauf unterbrechen, während Sie warten und sehen, ob die Preise steigen. Wenn Sie kaufen und Sie sehen, dass die Preise steigen, möchten Sie vielleicht Ihre Kaufentscheidung beschleunigen, solange es noch Angebote gibt. Oder wenn die Preise sinken, möchten Sie vielleicht sehen, ob Sie Ihren Kauf unterbinden können, während die Preise weiter sinken. Natürlich kann keine Person oder kein Index wirklich vorhersagen, was mit den Hauspreisen passieren wird.

Selbst wenn Sie kein Eigenheim kaufen oder verkaufen, sind die Wohnungspreise ein Indikator dafür, wie sich die Gesamtwirtschaft entwickelt. Sind die Leute zuversichtlich, dass jetzt ein guter Zeitpunkt ist, um eine große, teure Investition zu tätigen? Wie gut ist eine bestimmte geografische Region wirtschaftlich? Wie verhalten sich Unternehmen, die einen großen Anteil am Wohnungssektor haben? Der Case-Shiller-Index gibt Einblick in all diese Fragen.

Es ist sogar möglich, indirekte Änderungen der Eigenheimpreise zu nutzen, indem in S & P- / Case-Shiller-Hauspreisindizes (CSI-Futures und -Optionen) investiert wird. Diese Art der Investition wird für Unternehmen wie Immobilien- und Immobilienentwickler, Banken, Hypothekenfinanzierer und Hauslieferanten empfohlen, um ihnen zu helfen, das Risiko ihrer großen Anteile im Wohnungssektor zu mindern. Sogar Unternehmen, die wenig oder nichts mit Wohnraum zu tun haben, möchten möglicherweise in diese Produkte investieren, um die Investitionsrisiken, denen sie ausgesetzt sind, zu diversifizieren.

Schließlich haben viele Menschen mindestens ebenso viel, wenn nicht mehr, in ihre Häuser investiert wie in Aktien. Hauspreisbewegungen haben somit einen signifikanten Einfluss auf den Gesamtwert ihrer Portfolios.

Alternate Housing Indexes
Die Case-Shiller-Indizes sind zwar die bekanntesten, aber nicht die einzigen, die die Immobilienpreise verfolgen.

Das U. Die Bundesagentur für Wohnungswesen (FHFA) gibt einen vierteljährlichen Immobilienpreisindex heraus, den sie clever HPI (oder Wohnungspreisindex) nennt. Es verwendet die Case-Shiller-Wiederverkaufsmethode für seine Berechnungen, deckt aber 363 Ballungsgebiete ab und umfasst Refinanzierungen, nicht nur Verkäufe. Nach Angaben der FHFA umfasst dieser Index nur "Einfamilienhäuser, deren Hypotheken seit Januar von Fannie Mae oder Freddie Mac gekauft oder verbrieft wurden. Sehr große Hypotheken, sogenannte Jumbo-Hypotheken, werden nicht von Fannie Mae oder Freddie Mac gekauft oder verbrieft. Hypotheken sind nicht im Index enthalten.

Eine Firma namens First American CoreLogic produziert den LoanPerformance Home Price Index . Es verwendet auch Wiederholungsdaten, ist aber viel umfassender. Laut der Website des Unternehmens umfassen ihre Daten "6, 070 Postleitzahlen (58% der gesamten US-Bevölkerung), 519 Core Based Statistical Areas (CBSA, 85% der gesamten US-Bevölkerung) und 898 Counties (81% der gesamten US-Bevölkerung) befindet sich in allen 50 Bundesstaaten und im District of Columbia. "

Der IAS360 Hauspreisindex wird monatlich veröffentlicht und umfasst die Preisentwicklung in vier US-amerikanischen Volkszählungsregionen, neun US-amerikanischen Verkauf von Familienhäusern. Obwohl der IAS360 nur Transaktionen von Fremdwährungen umfasst, verwendet er nicht die Case-Shiller-Methode, die besagt, dass "die Anzahl der verfügbaren Transaktionen erheblich begrenzt wird, um den Trend zu definieren, der unter langsameren Marktbedingungen verschärft werden könnte." Stattdessen verwendet der IAS360 proprietäre Technologie, weil er glaubt, dass seine Daten auf Kreisebene nützlicher sind als die Datenverfolgung "breiter geografischer Gebiete". Ein wichtiger Aspekt des Index ist, dass er mit nur einem Monat Verzögerung veröffentlicht wird, verglichen mit der zweimonatigen Verzögerung des Case Shiller, was ihn zu einem zeitgemäßeren Indikator macht.

Ausländische Wohnungspreisindizes
Darüber hinaus sind die Vereinigten Staaten nicht das einzige Land, das Wohnungspreisindizes erstellt. Hier einige Beispiele für andere Länder, die Wohnungsindizes produzieren:

• Der wichtigste Index für Kanada ist der National Composite House Price Index . Es verwendet auch die Wiederverkaufsmethode und es kombiniert Daten aus Einfamilienhausverkäufen in Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal und Halifax.
• Der permanente tsb Hauspreisindex von Irland wird von der irischen Bank permanent tsb produziert, die etwa 20% der Wohnungsbaukredite des Landes besitzt. Dieser Index berücksichtigt die Größe, den Typ, den Standort und andere Eigenschaften eines Hauses unter Verwendung einer komplexen Technik, die als multivariate lineare Regressionsanalyse bekannt ist.
• Der wichtigste Index des Vereinigten Königreichs ist der Halifax-Hauspreisindex , benannt nach Halifax, dem größten Hypothekengeber der Vereinigten Königreichs. Es verwendet auch multivariate lineare Regressionsanalyse.

Fazit
Der Case-Shiller-Index ist ein weit verbreitetes und anerkanntes Barometer des US-Wohnungsmarktes und der Gesamtwirtschaft. Nun, da Sie verstehen, was es ist und warum es wichtig ist, können Sie beim nächsten Lesen der Zeitung oder beim Ansehen der Nachrichten ein wenig mehr Aufmerksamkeit schenken, wenn Sie von dem Case-Shiller-Index erfahren.