Ist eine Immobilie im Jahr 2016 eine gute Investition? Während der Kauf von Immobilien ist nicht so riskant wie in, sagen wir, 2006, ist es mit erheblichen Risiken belastet. Die Teile des Landes mit starken Volkswirtschaften haben die Immobilienmärkte überhitzt, deren Preise in keinem Verhältnis zu den Haushaltseinkommen stehen. Die Orte, an denen die Immobilienpreise günstiger sind, haben in der Regel schwächere Volkswirtschaften und Arbeitsmärkte und weniger optimistische Wachstumsaussichten für die kommenden Jahre.

Real Estate Rising

Da der Immobilienmarkt während der Großen Rezession die Talsohle durchschritten hat, wurden Käufer belohnt, die der Täuschung negativer Schlagzeilen trotzen und auf dem Markttief gekauft haben. Vom ersten Quartal 2011 bis zum zweiten Quartal 2016 ist der Medianhauspreis national um über 10% gestiegen. In bestimmten Städten war der Anlauf jedoch wesentlich umfangreicher. San Francisco Preise sind seit 2011 um 51% gestiegen, während Häuser in Phoenix für 49.5% mehr verkaufen. Denver ist um 48. 6%, und Miami und Las Vegas, die beide im Zusammenbruch der 2000er Jahre zerstört wurden, sind seit 2011 um mehr als 50% gestiegen.

Der Immobilien-Bullenmarkt, der sein fünftes Jahr in Gang setzt, macht die Immobilien wieder heiß. Beruhend auf Warren Buffetts Ratschlag ist es jedoch nicht der Weg, finanziell erfolgreich zu sein, in das Heiße zu investieren. Das smarte Immobilienspiel fand 2011 statt, als sich die Massen gegenseitig trampelten, um zu den Ausgängen zu gelangen. Jetzt ist es an der Zeit, anderswo nach unterbewerteten Investitionsmöglichkeiten Ausschau zu halten.

Hauspreise und Haushaltseinnahmen

Immobilienpreise sind nur so lange tragfähig, wie sich Menschen ein Haus kaufen können. Das Gesetz von Angebot und Nachfrage schreibt vor, dass, wenn Käufer aufhören zu kaufen, die Preise als Reaktion darauf fallen. Ein einfacher Weg, um festzustellen, ob die Wohnungspreise das Niveau übersteigen, das Käufer sich bequem leisten können, ist, sie mit den Haushaltseinkommen zu vergleichen. Haushaltsfinanzierungsexperten empfehlen, nicht mehr als das dreifache Jahreseinkommen für ein Haus auszugeben. Langfristig haben sich die US-Wohnungspreise auf diesem Niveau bewegt.

Von 2011 bis 2016 sind die Hauspreise in den meisten Städten mit heißen Märkten und boomenden Volkswirtschaften überproportional zum Haushaltseinkommen gestiegen. In San Francisco beispielsweise liegt das Verhältnis von Eigenheimpreisen zu Haushaltseinkommen um 45% über dem langfristigen Ausgangswert. Mit anderen Worten: Die Käufer dehnen ihre Budgets aus, um Häuser zu kaufen, die vier- bis fünfmal soviel kosten, wie sie jedes Jahr verdienen. Die Geschichte ist ähnlich in Denver, Miami und Seattle, von denen alle gesehen haben, dass die Immobilienpreise schnell steigen, auch wenn die Einkommen nur geringe Fortschritte machen.

Als der Immobilienmarkt zwischen 2007 und 2008 implodierte, übertrafen die Durchschnittspreise die Medianeinkommen in den am stärksten betroffenen Städten wie Miami und Teilen von Südkalifornien um ein Vielfaches von fünf oder mehr.Wenn sich die Preise wieder dieser Schwelle nähern, sollten die Käufer Vorsicht walten lassen, um nicht gleich zu einem anderen Marktspitzenpunkt zu springen.

Wo die Schnäppchen gefunden werden

Bestimmte Städte bieten immer noch vernünftige Wohnungspreise in Bezug darauf, wie viel Einwohner sie verdienen. In St. Louis beispielsweise bewegte sich das Kurs-Gewinn-Verhältnis zum Jahresende 2015 rund um die langfristige Benchmark. Leider hat die Stadt nichts von dem Wachstum und der Preissteigerung gezeigt, die es seit 2011 anderswo gab. Die Preise sind während dieser Zeit leicht gesunken. Chicago ist eine andere Stadt, die erschwingliche Häuser kennzeichnet, aber seine Preise sind auch seit 2011 gesunken, und die Arbeitslosigkeitrate der Stadt, Stand Juni 2016, war das fünfthöchste unter den 50 größten US-Metropolitanstatistikgebieten (MSAs).

Das Problem mit dem US-Wohnungsmarkt ist, dass die Städte mit der besten Leistung überhitzt und unbezahlbar werden, während die Orte mit erschwinglichem Wohnraum schlechte Aussichten für die Zukunft haben. Immobilien sind weder die lukrativste noch die sicherste Investition seit 2016.